De un tiempo hasta hoy, se ha venido utilizando de forma habitual la figura del alquiler con derecho a compra como opción para amortizar lo invertido en el alquiler en caso de plantearse la opción de esa vivienda a corto-medio plazo.

El alquiler con derecho a compra o alquiler con opción a compra constituye una interesante opción de cara a una inversión a largo plazo debido a las ventajas y beneficios que se obtienen con este tipo de contratos.

La nueva moda inmobiliaria: el alquiler con derecho a compra

El alquiler con opción a compra no gozaba de mucho protagonismo hasta hace relativamente poco y se ha disparado como opción preferente gracias a la estabilización de los precios de las viviendas tras años de continuas caídas.

Qué es el alquiler con derecho a compra

Se trata de una modalidad de contrato inmobiliario doble o mixto conformado por dos tipos de subcontratos: en uno de ellos se especifican las condiciones al respecto del alquiler de la vivienda y en el otro todo lo relacionado con la opción de compra de la misma.

Gracias a este tipo de contrato, los inquilinos pueden disfrutar del régimen de arrendamiento de una vivienda durante el período estipulado en el contrato (suele ser de entre dos y cinco años) y adquirir la propiedad de la vivienda por un precio pre-pactado una vez finalizado ese tiempo.

La particularidad del alquiler con derecho a compra es que al precio de la vivienda estipulado en la firma del contrato se le descontarán, de forma parcial o total, según lo acordado, las cuotas de alquiler que el inquilino haya abonado hasta ese momento.

Regulación legal

Al formalizar un contrato para una vivienda de alquiler con opción a compra debemos atender a dos parámetros de regulación: los de alquiler y los de compraventa, ya que no existe un único marco legal que contemple condiciones específicas para esta fórmula inmobiliaria.

Aunque el artículo 14 del Reglamento Hipotecario del Código Civil hace alusión a esta modalidad contractual y también se contempla en la Ley de Arrendamientos Urbanos, los detalles de la misma serán los que se indiquen por ambas partes en el contrato que las vincule.

Consideraciones

Antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra de vivienda es conveniente revisar que todas las condiciones están bien detalladas y especificadas, como el tiempo de arrendamiento, la renta del mismo, los gastos inherentes al alquiler o el plazo en que el inquilino puede ejercer su derecho a compra.

El contrato de compraventa incluido en el documento debe especificar la voluntad de venta, el precio de la vivienda, el porcentaje -parcial o total- que se descontará tras el período de alquiler y si existe un requisito de aval o prima inicial (que se descuenta en el supuesto de compra de la vivienda y se pierde en caso de no adquirir finalmente la misma).

Ventajas e inconvenientes de viviendas de alquiler con derecho a compra

Esta modalidad contractual inmobiliaria tiene beneficios para ambas partes, lo que constituye una fórmula bastante beneficiosa actualmente.

Las viviendas de alquiler con opción a compra son una opción a considerar dada la coyuntura económica que presenta el parqué inmobiliario actual y una solución intermedia para las personas que quieren emanciparse o se plantean la adquisición de una vivienda a medio plazo.

Pero, como todo tipo de contrato, esta modalidad tiene sus pros y sus contras.

Ventajas e inconvenientes para el PROPIETARIO

Formalizar un contrato de alquiler con derecho a compra permite al propietario ganar dinero con la vivienda desde el primer momento, además de disponer de un seguro de impago bajo la figura de la prima inicial de reserva de compra de la vivienda.

Es una forma sencilla de sacar partido a un inmueble sin renunciar a la posible venta futura y el propietario continúa beneficiándose de privilegios fiscales por el alquiler del mismo.

En el peor de los casos, de no producirse la venta, el propietario ha disfrutado de las cuotas mensuales del alquiler de la vivienda y la prima abonada al inicio de la relación contractual.

Es importante contemplar que este tipo de contrato puede significar una pérdida de tiempo si el verdadero interés del propietario es la venta y finalmente el inquilino declina esta opción.

A la postre, en tanto que dura la opción de alquiler, el inquilino no puede vender la propiedad aunque la oferta que reciba mejore las condiciones de venta registradas en el contrato. Además, de producirse una variación de precios inmobiliarios al alza no podrá modificar lo prefijado en el contrato de antemano.

Ventajas e inconvenientes para el INQUILINO

En un país tradicionalmente patrimonialista, optar a una vivienda de alquiler con opción a compra tiene diversos beneficios, ya que el alquiler (total o parcial) abonado durante la duración del mismo y la prima de reserva inicial se descontarán del precio de la vivienda.

Además, vincularse mediante esta modalidad inmobiliaria contractual ofrece la garantía de que la compra está asegurada aunque existan otros compradores interesados u oscilaciones en el mercado inmobiliario, pudiendo optarse a la misma en cualquier momento del plazo de alquiler.

No obstante, es importante tener clara la intención de compra, ya que uno de los inconvenientes para el inquilino es que perderá la prima abonada como reserva de compra en caso de renunciar a adquirir la vivienda tras el alquiler.

En caso de bajada de los precios de las viviendas no se podrá beneficiar de las oscilaciones inmobiliarias, ya que deberá respetar el precio fijado en el contrato.

Además, hay que tener en cuenta la carga fiscal, ya que este tipo de contrato está gravado con una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales debido a su carácter dual.

Es conveniente recordar que el arrendatario debe liquidar el impuesto por el ITP antes de 30 días desde la firma del contrario, aunque el responsable subsidiario es, en último caso, el arrendador. El mismo plazo es el estipulado para la base imponible en caso de compra.