En el momento en que comenzamos con el proceso de vender un piso o valoramos hacerlo, es cuando nos enteramos sobre la existencia de ciertos pagos vinculados a este tipo de transacciones.

Conocer qué se paga al vender un piso es importante para que la venta sea un éxito y no se convierta en un problema por el desconocimiento de las obligaciones tributarias.

Qué debes pagar al vender un piso

Es imprescindible que sepas lo que se paga al vender un piso, ya que el incumplimiento de las obligaciones tributarias puede generarte problemas significativos. 

En España, cuando realizas este tipo de venta debes realizar el pago del IRPF. Además, este pago se debe realizar en un margen de tiempo determinado para evitar problemas con Hacienda. 

Por ejemplo, cualquier persona que haya vendido su piso en 2021 deberá tributar en su declaración de la renta de 2022 dicha transacción.

Entre las cosas que debes hacer cuando declares la venta es indicar las ganancias o pérdidas que has obtenido o soportado con la venta del piso. El cálculo de los valores es muy sencillo:

Al precio de venta del piso se le resta el valor por el que fue adquirido, los impuestos derivados de la compra, el valor de las reformas o mejoras que se hayan realizado en él y los gastos derivados de los impuestos municipales, la transmisión y las posibles comisiones de las agencias inmobiliarias.

Pero, ¿qué es exactamente la ganancia o pérdida patrimonial?

Es la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor de transmisión de ese mismo inmueble, teniendo en cuenta que: 

Al valor de adquisición hay que sumarle todos los gastos inherentes a esa adquisición, es decir, se suma valor en escritura + impuestos pagados como adquirente (ITP, IVA, Impuesto de Sucesiones…) + notaría + registro + gestoría (en su caso) + inmobiliaria (en su caso) + inversiones o mejoras realizadas en la vivienda. (Ojo: si se ha tenido alquilada la vivienda hay que restar el importe de las rentas de alquiler obtenidas durante ese tiempo)

Al valor de transmisión hay que restarle los gastos de dicha transmisión, es decir, se calcula precio en escritura menos impuesto de plusvalía municipal, menos los gastos de notaría que correspondan como vendedor, menos honorarios de inmobiliaria y menos cualquier otro gasto que se haya pactado a cargo del vendedor.

Obtendrás un valor definido por Hacienda como “ganancia patrimonial”, cuyo importe determinará la cantidad que deberás abonar, que oscila entre el 19% y el 26% (a fecha de hoy).

Pago IRPF

Para saber con exactitud cuál es la cantidad total a pagar en el IRPF hay que tener en cuenta los siguientes rangos de porcentajes:

  • Para ganancias de hasta 6000 euros, el 19 %
  • Para ganancias entre 6000 y 50000 euros, un 21%
  • Para ganancias entre 50.000 y 200.000 euros, el 23%
  • Aquellas ganancias de más de 200.000 euros, un 26%

Calcular el valor diferencial en el que ubicar el rango de porcentaje de pago a Hacienda puede resultar farragoso en algunas ocasiones. Por eso, para evitar problemas, lo más recomendable es que contactes con un asesor que te ayude a realizar la gestión de forma correcta.

Casos en los que queda exento del pago de impuestos en Renta

En algunos casos, la venta de una vivienda habitual queda exenta del pago de impuestos. Conocer los casos en los que la venta de un piso está libre de los pagos obligatorios puede resultar útil para gestionar la compraventa de un modo u otro y para saber si te encuentras en alguno de esos supuestos:

1. Usarlo como reinversión en la vivienda habitual

Si vas a usar las ganancias obtenidas por la venta de tu vivienda habitual para adquirir una nueva vivienda habitual, éstas quedan libres de impuestos (siempre que se ocupe la nueva vivienda en un plazo no superior a doce meses desde su adquisición o terminación de las obras). Incluso se incluyen en esta excepción los gastos derivados de reformar una vivienda en la que se va a vivir (siempre que la reinversión en compra o en reforma se produzca en un plazo no superior a los dos años desde la fecha de venta de la anterior vivienda. Se aplica a todo el precio de adquisición –aunque el vendedor financie su nueva compra y ese préstamo se prolongue más de dos años-).

2. Personas mayores de 65 años y dependientes

Aquellas personas que tienen una edad superior a los 65 años no están obligados a pagar impuestos por la venta de su vivienda habitual. Así mismo, aquellas personas que se encuentran en una situación de dependencia severa y puedan justificar de manera legal su caso tampoco pagan impuestos por la venta de su residencia habitual.

3. Dación en pago

También quedan exentos del pago de impuestos por la venta de un piso aquellas personas que hayan tenido una ganancia patrimonial que sea derivada de la dación en pago de su vivienda habitual para satisfacer la deuda de una hipoteca.

¿Cuánto hay que pagar de plusvalía al vender un piso?

El impuesto de Plusvalía Municipal se paga por el incremento del valor del terreno y no de la vivienda. El pago de dicho impuesto varía de acuerdo al municipio en el que se encuentra ubicada la estructura.

Para poder hacer el cálculo de dicho impuesto es necesario que tengas en cuenta los siguientes factores:

  • El valor catastral del terreno.
  • Los años transcurridos entre la compra y la venta de la casa.
  • El tipo de gravamen, depende del municipio en el que esté ubicado.
  • Verificar si puedes obtener algún tipo de reducción.

Te interesa saber que en el año 2018 hubo una sentencia del Tribunal Supremo que crea jurisprudencia sobre una excepción en la que se está exento del pago de este impuesto.

Dicha sentencia establece que, de no obtenerse ganancia o beneficio de la venta de la vivienda, no existe obligación de pago de este impuesto.

Para saber si es tu caso o no, debes comparar el valor de adquisición de la vivienda con el valor por el que se vende, ya sea una vivienda habitual o una secundaria.

En el caso que este cálculo te dé positivo, estás obligado a pagar el impuesto, ya que sería una ganancia patrimonial. Ahora bien, si dicho cálculo resulta negativo, estás exento del pago de este impuesto. Debes acreditarlo mediante las copias de las escrituras de adquisición y transmisión. Tampoco se tributa por plusvalía municipal si ha transcurrido menos de un año entre la adquisición y la transmisión.

Los gastos de notaría

El gasto de la notaría es un valor obligatorio que se paga al vender un piso, ya que el notario es la figura encargada de dar fe de la venta de la vivienda. Para este trámite es necesario pagar una serie de honorarios que suelen ser similares elijas el notario que elijas.

Lo que sí es variable es el total de los mismos. El cálculo de los honorarios depende del valor final de venta de la vivienda, del número de fincas registrales que se transmitan y del número de folios que integren la escritura. Para que te hagas una idea, vender un inmueble por unos 250.000 euros puede generarte un total de 1.000 euros en pago de honorarios.

¿Qué pasa si no pago a tiempo los impuestos correspondientes al vender la vivienda?

Es muy necesario que sepas que todas las transacciones que se realizan en la actualidad se ven reflejadas en el sistema de la Agencia Tributaria. Por lo tanto, no hacer los pagos correspondientes por la venta de un piso trae consigo recargos y en algunos casos, sanciones. Así que esta serie de impuestos que se paga al vender un piso debes tenerlos en cuenta si estás en situación de vender el tuyo.

Es conveniente que, si no tienes los conocimientos necesarios, contrates un profesional que pueda ayudarte, ya que es una de las transacciones más importantes que llevarás a cabo a lo largo de tu vida y lo mejor es asegurarte de que todo salga bien. Recuerda, en PRIMER GRUPO estamos a tu disposición para ayudarte, contáctanos.

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