¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Vender una casa o un piso implica hacer frente a una serie de trámites que conviene conocer para evitar complicaciones en el proceso de venta de inmuebles. 

El pago de impuestos forma parte de esos engorrosos trámites y su incumplimiento puede generarnos serios problemas con la Administración Pública. 

Entre los impuestos más conocidos que hay que abonar, se encuentran los correspondientes al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, conocido como IRPF, y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como  plusvalía municipal. 

Pero no son los únicos. De igual manera que estas dos cargas, también deben pagarse otros impuestos al vender una casa que son de carácter obligatorio, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Impuestos que se pagan al vender una casa

Cuando se realiza la venta de una casa o de un piso, se deben pagar los siguientes impuestos:

IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es el impuesto que más se conoce, ya que todos nos sometemos al mismo una vez al año en caso de reunir los requisitos que hacen indispensable su presentación. 

Su cálculo, en este caso, se realiza en base a la ganancia patrimonial, de existir ésta. El pago se hace en el momento en que se realiza la declaración de la renta, justo el año siguiente a la venta del inmueble.

La ganancia patrimonial, que es lo que determina el pago de este impuesto, es la que se obtiene cuando hay un beneficio económico de la venta del inmueble, es decir, cuando se vende a un precio mayor del coste en el momento de la adquisición. 

No sólo se tienen en cuenta los precios de adquisición y de transmisión, sino que se tienen que hacer cálculos más complejos: debemos determinar los valores netos de adquisición y de transmisión.

Calcular el valor de transmisión y el valor de adquisición

Para conocer el valor de la transmisión, se le deben restar al precio total de la venta, los impuestos y gastos que ésta haya ocasionado al vendedor, como, por ejemplo, los honorarios de la agencia inmobiliaria. 

También se debe determinar el valor de adquisición. Éste se calcula sumando el precio que se pagó en el momento de la compra, mas los tributos y gastos derivados de dicha compra. A estos gastos se pueden sumar las obras de inversión y mejora realizadas en el inmueble, pero no las meras obras de reparación y conservación.

En el caso de que el valor de transmisión sea mayor al de adquisición, se considera que hay una ganancia patrimonial y, por lo tanto, se aplica el cobro del IRPF. 

Éste representa el 19% sobre los primeros 6.000 euros que se obtengan de ganancia, el 21% entre los 6.000 a 50.000 euros, el 23% cuando la ganancia está entre 50.000 y 200.000 euros y, por último, el 26% si hay una ganancia superior a los 200.000 euros.

En caso contrario, si el valor de adquisición ha sido mayor que el de transmisión, no se obtiene una ganancia sino una pérdida patrimonial. En esta situación se debe declarar la transacción, pero no se realiza el pago de este impuesto.

Exenciones del pago del IRPF por venta de una casa

Entre los supuestos de impuestos al vender una casa, los casos exentos del pago del IRPF son los siguientes:

• Cuando la casa o el piso que se vende es la vivienda habitual y el dinero de la venta se va a reinvertir en la compra de otra vivienda (en los próximos 2 años), que será también vivienda habitual.
• En el supuesto de no reinvertirse el dinero en su totalidad, sino sólo una parte, se considerará exenta la parte proporcional reinvertida.
• Cuando el vendedor sea mayor de 65 años y venda su vivienda habitual, aunque la ganancia no se reinvierta en una nueva vivienda habitual.
• En el caso de que el vendedor sea mayor de 65 años y la vivienda vendida no sea su vivienda habitual, sólo obtendrá la exención cuando la ganancia obtenida se destine a la constitución de una renta vitalicia con un banco o una aseguradora.
• Cuando la casa o el piso se entregan como dación en pago para hacer frente a una deuda hipotecaria.

Plusvalía municipal

La aplicación de este impuesto está atribuida a los ayuntamientos. Se aplica con respecto al incremento del valor del terreno en los años en que haya pertenecido a la persona que ahora está vendiendo la propiedad.

Como se considera que se aplica solo al suelo, no se toman en consideración las construcciones o reformas que se hayan hecho en él.

Sin embargo, sí se tienen en cuenta otros factores, como el valor catastral y el número de años que se haya sido propietario de la vivienda, así como, si resulta más favorable al propietario, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del terreno.  

El total de este impuesto varía de un ayuntamiento a otro. Por lo general, se debe presentar la documentación dentro de los 30 días hábiles siguientes al momento en que se realice la firma de la escritura.

Desde noviembre de 2021, se ha actualizado la forma de calcular el incremento del valor de los terrenos para adaptarlo a la realidad del mercado inmobiliario.

Impuesto sobre bienes inmuebles

Este impuesto es un tributo municipal que se debe pagar todos los años cuando se es propietario de una casa o de un piso. 

De los impuestos al vender una casa, éste presenta una peculiaridad. 

Este impuesto le corresponde pagarlo a la persona propietaria de la vivienda a principios del año fiscal en curso, pero, en el caso de una venta, el total a abonar de este impuesto se puede repartir entre el vendedor y el comprador de forma proporcional al tiempo que cada uno haya sido propietario de la casa durante ese año.

Otros pagos relacionados con la venta de una casa

Se debe tener presente que además de los impuestos al vender una casa, se deben realizar otros pagos:

Gastos de cancelación de hipoteca

Es muy común que, cuando se vende una casa, ésta esté gravada por una hipoteca sin cancelar. Para poder realizar la venta, se debe cancelar la hipoteca.

En este caso el vendedor debe pagar los costes de dicha cancelación, que incluyen, entre otros, las comisiones del banco por la cancelación, la minuta de la notaría y los honorarios del registro.