¿Cómo evitar tributar en renta por la venta de tu vivienda?

Si estás pensando en vender tu vivienda habitual para comprar otra, tienes la posibilidad de estar exento en el IRPF, sabes cómo?

Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual pueden tributar en el IRPF del vendedor hasta por el 23% de la ganancia, pero pueden resultar exentas cuando el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella.

No pagar el IRPF de una vivienda vendida

Vamos a recordar los requisitos y límites para que tenga lugar dicha exención tributaria:

• Venta de vivienda hipotecada. Cuando para comprar su vivienda habitual el contribuyente recurrió a un préstamo hipotecario, podrá reinvertir el importe del precio neto obtenido con la venta; esto es, el precio recibido menos el importe del préstamo pendiente de amortizar.

• Concepto de vivienda habitual de la vivienda vendida. A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que haya constituido su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.

• Concepto de vivienda habitual de la vivienda comprada. Para que la nueva vivienda comprada constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

• Plazo para la reinversión. La reinversión del importe neto obtenido en la venta deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no solo los posteriores a la venta de la vivienda habitual, sino también los dos años anteriores a ella en el caso de que la compra de la nueva vivienda se haya efectuado antes de vender la actual.

• Reinversión parcial. En el caso de que solo se reinvierta en la compra una parte del precio obtenido por la venta, solamente se excluirá de pagar en el IRPF la parte de la ganancia efectivamente reinvertida en la compra. O sea, que si hemos ganado 100.000 € con la venta, pero solo destinamos 80.000 € a la compra de la nueva vivienda habitual, tendremos que tributar en el IRPF por una ganancia de 20.000 €.

• Reinversión para la compra de una vivienda sobre plano. El Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia afirmando que el plazo de que dispone el obligado tributario para reinvertir el importe obtenido por la venta de su vivienda habitual, cuando la reinversión se materializa en la compra de una vivienda en construcción, es el de dos años contados desde la venta de su vivienda, bastando con que en dicho plazo reinvierta el importe obtenido por la venta, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda o de que la construcción de esta haya ya concluido. Por ello, es frecuente que el comprador prefiera adelantar los pagos a la promotora antes de que le venzan los dos años desde que vendió su casa, para beneficiarse de mayor exención fiscal.

• Reinversión cuando la compra de la nueva vivienda se realiza con préstamo hipotecario. El Tribunal supremo también se ha pronunciado recientemente sobre las cuotas del préstamo exentas de tributación. Hacienda solo consideraba exentas las cantidades del préstamo amortizadas dentro de los años siguientes a la compra. Sin embargo, el Tribunal Supremo sostiene ahora que para aplicar la exención por reinversión no resulta preciso emplear en su totalidad el mismo dinero obtenido con la venta de la anterior vivienda, siendo suficiente con aplicar el dinero recibido en préstamo para la compra, aunque no lo amortice dentro de los dos años siguientes a la venta.

En definitiva, que los requisitos para gozar de la exención de la ganancia patrimonial se cumplen vendiendo la anterior vivienda habitual y adquiriendo una nueva dentro del plazo de dos años, siendo indiferente que los fondos utilizados para adquirir esta vivienda nueva provengan de las mismas cantidades obtenidas en la venta, o de un préstamo hipotecario solicitado para la compra.

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