¿Qué es la Tácita Reconducción en los contratos de arrendamiento urbanos?

Se llama tácita reconducción a la situación legal en que queda un contrato de arrendamiento de vivienda o local cuando habiendo finalizado el plazo de duración y el de sus prórrogas, las partes mantienen tácitamente la situación arrendataria sin reclamar el fin del contrato y la devolución del inmueble.

En esta situación se dice que el contrato ha
entrado en un escenario legal llamado de “tácita reconducción”, que no
aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos sino en el Código Civil.

En concreto, se halla regulado en el artículo 1566 del Código civil que dice:  «Si al terminar el contrato, permanece el
arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del
arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que
establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido
requerimiento.»

¿Qué implica la Tácita Reconducción en los contratos de arrendamiento?

Esto significa que si una vez finalizado el contrato de arrendamiento y sus prórrogas, el dueño de la vivienda o local no requiere al inquilino la devolución del inmueble, en el plazo de los 15 días siguientes a que haya terminado el plazo, se entiende que existe “tácita reconducción”.

¿Qué supone que el contrato de arrendamiento se encuentre en esta situación de tácita reconducción?  

Técnicamente nos hallamos ante un contrato de arrendamiento nuevo que se regirá por los mismos pactos que el contrato finalizado, a excepción del plazo de su duración. A efectos prácticos es una situación similar a la de una nueva prórroga, aunque técnicamente no lo sea.

¿Cuál sería entonces el plazo de duración de este contrato nuevo?

Pues depende de cómo se haya fijado la renta en el contrato:

• Si en el contrato de arrendamiento se ha pactado una renta ANUAL aunque sea pagadera por meses, la tácita reconducción durará UN AÑO
• Si en cambio en el contrato se hizo constar que la renta se fijaba por un determinado número de MESES, la tácita reconducción durará UN MES
• Y así sucesivamente hasta que el arrendador comunique al arrendatario su deseo de terminar con esta situación y recuperar el inmueble con 15 días de antelación al comienzo de un nuevo periodo mensual
• Finalmente, si en el contrato se pactó que la renta se fijaba por DIAS, la tácita reconducción durará UN DÍA, con la misma salvedad.

Por tanto, aunque parezca que no tiene importancia la forma de fijar la renta en el contrato de arrendamiento (anual, mensual o diaria), en realidad sí que la tiene. No es lo mismo establecer una renta anual pagadera por meses anticipados, que una renta mensual. En el primer caso, la tácita reconducción sería por un año entero, mientras que en el segundo sería tan solo de un mes.

Lo vemos con un ejemplo

1. Supongamos un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de septiembre de 2014.
2. Se ha pactado que la renta será mensual, pagadera anticipadamente a razón de 600 euros todos los meses.
3. El inquilino permanece en la vivienda el periodo mínimo de 3 años que la Ley de Arrendamientos Urbanos le permitía entonces, más el de año de prórroga táctica. En total, cuatro años.
4. Transcurrido el plazo máximo de cuatro años como el arrendador no requirió al inquilino la finalización de la tácita reconducción y la devolución del inmueble, y éste permanece disfrutando la vivienda quince días más sin recibir noticia alguna, el contrato entra en “tácita reconducción”
5. La duración de la tácita reconducción al haberse fijado la renta por meses será prorrogable mes a mes. Es decir, la duración del contrato será por mensualidades sucesivas, hasta que el arrendador requiera al inquilino la devolución del inmueble con 15 días de antelación. Ahora bien, si en el mismo caso la renta se hubiese fijado en 7.200 € anuales pagaderos mensualmente, a razón de 600 €/mes, llegada la tácita reconducción el 15 de septiembre de 2018, la nueva duración mínima del contrato será de UN AÑO, por lo que el inquilino podrá permanecer hasta el 1 de septiembre de 2019.

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