Resumen de las medidas extraordinarias aprobadas en materia de alquiler por el Consejo de Ministros del 31 de marzo 2020 por la crisis del Coronavirus, en vigor desde el 2 de abril de 2020.
1º) PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL:
Los inquilinos de contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen entre el día 1 de abril y dos meses después de que finalice el estado de alarma, podrán solicitar al arrendador una prórroga extraordinaria del contrato por un plazo máximo de seis meses.
El arrendador está obligado a aceptar esta prórroga salvo que ambas partes pacten otra solución. Sobre las condiciones que deberán aplicarse durante la prórroga el legislador es tajante: “se seguirán aplicando los términos establecidos para el contrato en vigor”. Dicho en plata: no se podrán subir los alquileres durante la prórroga.
2º) MORATORIA EN LA PAGO DE LA RENTA PARA ARRENDATARIOS DE VIVIENDA HABITUAL EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD:
A) GRANDES ARRENDADORES O TENEDORES DE INMUEBLES:
- Se consideran como tales a los que tengan en propiedad más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
- Los inquilinos podrán solicitar al arrendador, hasta el día 2 de mayo (un mes de plazo) que les aplace temporalmente el pago de la renta. Si las partes llegan a un acuerdo, lo documentan y todo perfecto. En caso contrario, si el arrendador no acepta la propuesta de aplazamiento, debe comunicarle al inquilino en el plazo de siete días laborables que opta por una de los dos siguientes alternativas:
a) La condonación del 50% de la renta mientras dure el estado de alarma o persista la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.
b) O una moratoria en el pago de la renta mientras dure el estado de alarma o persista la situación de vulnerabilidad, por un plazo máximo de cuatro meses. El pago de la renta aplazada se realizará por el inquilino de manera fraccionada en el plazo máximo de 3 años a contar desde que finalice la moratoria, sin penalización ni intereses. Esta moratoria se levantará si al inquilino le conceden el microcrédito estatal establecido para ayudarle al pago de la renta.
B) PEQUEÑOS ARRENDADORES (menos de 10 inmuebles en propiedad):
Los inquilinos no pueden exigir al arrendador una reducción ni una moratoria en el pago del alquiler, pero sí le podrán solicitar antes del día 2 de mayo un aplazamiento. El arrendador tendrá siete días para aceptarlo, proponer una alternativa o rechazarlo. En el caso de que no haya un acuerdo, el inquilino podrá solicitar al ICO un microcrédito finalista, pagado directamente al arrendador, por importe de hasta seis mensualidades de la renta de alquiler. Se trata de microcréditos a devolver hasta en 10 años sin intereses ni comisiones.
Además, se están arbitrando programas especiales de soluciones habitacionales y de ayudas económicas directas a inquilinos que se mantengan en situación de vulnerabilidad, de hasta 900 €/mes y 100% de la renta, con las que podrán hacer frente al
pago de los microcréditos.
C) SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD:
- Se consideran en situación de vulnerabilidad a efectos las citadas medidas, las personas afectadas por la crisis (desempleo, ERTE, cese de actividad de autónomos, etc.) cuyos ingresos por unidad familiar en el mes anterior se hayan reducido por dejado de tres veces el IPREM y, además, el coste total del arrendamiento (renta más gastos) supere el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- No se considera situación de vulnerabilidad si alguno de los miembros de la unidad familiar del inquilino es propietario o usufructuario de una vivienda. Se exceptúan proindivisos por herencia; las viviendas cuyo titular no puede disponer por separación o divorcio u otra causa justificada; y las viviendas adaptadas para discapacitados.
- Los inquilinos que soliciten las medidas sociales deberán acreditar esta situación documentalmente y si no pudieran hacerlo bastará que realicen una declaración responsable y en el plazo de un mes desde el fin del estado de alarma justifiquen el documento que les falte.
- Si se demuestra que el solicitante de las medidas sociales las ha percibido indebidamente por no hallarse en alguno de los supuestos legales, deberá devolver los beneficios percibidos y responderá de los daños y perjuicios causados, además de posibles multas.
3º) SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS:
Se suspenden por plazo de 6 meses a contar desde el día 1 de abril, los juicios y lanzamientos de inquilinos que acrediten vulnerabilidad social y carecer de otra vivienda. Pero si el arrendador también se encuentra en la misma situación de vulnerabilidad que el inquilino, los servicios sociales valorarán la situación.
4º) MORATORIA HIPOTECARIA:
El plazo de suspensión en el pago de la hipoteca para la compra de vivienda habitual pasa de uno a tres meses; se debe pedir hasta un mes después de la finalización del estado de alarma; se adapta la acreditación de vulnerabilidad a la situación derivada del estado de alarma, siendo suficiente en estas circunstancias con una declaración responsable del beneficiario sobre su situación; y se clarifica que las cuotas suspendidas no se abonan al finalizar la suspensión, sino que todos los pagos restantes se posponen por idéntico periodo; la concesión de la moratoria es automática, sin necesidad de firmar novaciones ni pasar por notaría.
También se añade a los autónomos entre los colectivos que pueden beneficiarse de esta moratoria, respecto de las hipotecas que graven los inmuebles afectos a su actividad; y a los arrendadores de locales comerciales que no puedan pagar la hipoteca porque han dejado de percibir rentas de sus arrendatarios afectados por la crisis. Se amplía esta moratoria al pago de los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad, incluyendo los créditos al
consumo.
Para acceder a las moratorias se requiere, en general, que los deudores acrediten reducción del 40% de ingresos; que el importe del crédito exceda del 35% de sus ingresos; y que el volumen de ingresos de la unidad familiar no supere tres veces el IPREM.
