Desde hoy, martes 5 de marzo, entran en juego nuevas medidas legales para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual a través del nuevo Real Decreto del alquiler aprobado por el Gobierno.
A continuación os explicamos las claves de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos del 2019. Aunque su vigencia será provisional, ya que deberá ser convalidada por el Congreso en el plazo de 30 días a contar desde su publicación en el BOE.e
1. Plazos de las prórrogas forzosas. Se pasa del plazo actual de tres años de obligado cumplimiento para el arrendador al plazo de cinco años en caso de arrendadores que sean personas físicas y de siete años para los arrendadores personas jurídicas.
2. Prórrogas tácitas. Se pasa del plazo de un año al de tres años, para el caso en que llegado el plazo máximo de duración del contrato y de las prórrogas legales de 5/7 años, ninguna de las partes manifieste a la otra su voluntad de no renovarlo.
3. Limitación a la actualización anual de rentas. Según el nuevo real decreto de alquiler, no se puede pactar una revisión de la renta por encima del IPC durante los plazos mínimos de duración a que tienen derecho los arrendatarios (5 años personas físicas y 7 años personas jurídicas).
4. Preaviso para evitar la prórroga al finalizar el plazo. En el caso de que el arrendador no desee prorrogar el contrato, debe comunicarlo al inquilino con cuatro meses de antelación. Si es el inquilino el que no quiere renovar, debe preavisar al arrendador con dos meses de antelación.
5. Excepción a la prórroga forzosa por necesitar la vivienda el arrendador. Para que el arrendador pueda ejercitar la facultad de negarse a la prórroga legal del contrato, por necesitar la vivienda para sí o sus familiares directos, las nuevas medidas de alquiler dictan que debe constar expresamente en el contrato.
6. Excepción a la prórroga forzosa para viviendas grandes o rentas altas. Los arrendamientos de viviendas que tengan una superficie superior a 300 m² o cuya renta anual exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual, no están sujetos a las prórrogas obligatorias ni al resto de limitaciones impuestas por la LAU, rigiéndose por la libertad de pactos al igual que sucede con los arrendamientos de locales de negocio.
7. Subrogación forzosa en caso de venta. En caso de venta de la vivienda arrendada, el comprador debe respetar el contrato vigente por los plazos mínimos legales a que tiene derecho el inquilino (5 o 7 años), con independencia de que el arrendamiento esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
8. Fianza limitada. Además del mes de fianza legal obligatorio para los arrendamientos de viviendas, no se pueden pactar otras garantías adicionales que superen el importe de dos mensualidades, además de la mensualidad legal. Pero solo para los arrendamientos concertados por el plazo mínimo legal obligatorio para el arrendador (5 años para arrendadores personas físicas y 7 años para personas jurídicas).Para los contratos de duración superior a este mínimo legal obligatorio sí que se puede pactar una fianza adicional superior a estas dos mensualidades de la renta.
9. Arrendamiento de viviendas de uso turístico. No se regulan por las reglas generales de los arrendamientos urbanos sino
por las de su normativa sectorial autonómica y local. Además, se modifica la ley de propiedad horizontal para admitir la posibilidad de que por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.
10. Impuesto de transmisiones patrimoniales. En el nuevo real decreto de alquiler, los inquilinos en arrendamientos de vivienda habitual pasan a estar exentos de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
11. Bonificación del IBI. Los Ayuntamientos podrán establecer postestativamente una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para el propietario de una VPO que decida alquilarla al precio tasado máximo que fije la Administración.
12. Desahucios por falta de pago. Si el juzgado aprecia que el inquilino se encuentra en situación de especial vulnerabilidad, lo comunicará a los servicios sociales y suspenderá el desalojo del inquilino por un mes si el arrendador es un particular y hasta por tres meses si es una empresa, indicando la fecha y hora exactas del lanzamiento.
13. Subrogación por muerte del inquilino. Tratándose de alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará forzosamente a favor del resto de inquilinos de la vivienda, por el plazo pactado de duración del contrato.
14. Índice estatal de referencia de alquileres. En el nuevo real decreto de alquiler, se prevé la implantación, con efectos informativos y orientativos, de un índice de referencia de las rentas de los alquileres por localidades y barrios, que ya existe para la Comunidad Valenciana (ver mapa con índice de precios aquí), enfocados a incentivos fiscales.
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