Como todos sabéis, el pasado día 1 de abril se publicaron el en BOE las medidas legales especiales aprobadas mediante Real Decreto sobre moratorias y quitas en el pago de las rentas de los arrendamientos de vivienda habitual para arrendatarios en situación de vulnerabilidad.
En aquél Real Decreto se echó en falta la adopción de medidas especiales para los arrendamientos de locales de negocio, que finalmente se han publicado en el BOE de hoy y que entran en vigor mañana día 23 de abril de 2020.
Al igual que sucedía con las medidas establecidas para los arrendamientos de vivienda habitual, ahora también se distingue según se trate o no de grandes tenedores o arrendadores de locales, y solo serán aplicables en defecto de pacto entre arrendadores y arrendatarios.
Los pactos ya firmados prevalecen sobre las nuevas medidas legales y no pueden quedar afectados por ellas.
1º) ARRENDAMIENTOS DE LOCALES PERTENECIENTES A GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS PÚBLICAS:
A) Se trata de medidas aplicables cuando el arrendatario sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
B) El arrendatario podrá solicitar una MORATORIA en el pago de la renta por un plazo máximo de cuatro mensualidades, para su pago fraccionado en un plazo máximo de dos años, sin penalización ni intereses.
C) Los dos años de aplazamiento se contarán a partir del momento en el que se levante el estado de alarma, o a partir de la finalización de los cuatro meses de moratoria.
D) La solicitud debe hacerla el arrendatario en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor de la norma, es decir, desde mañana día 23 de abril.
E) El arrendador no puede negarse a aceptar la solicitud, salvo que ya exista un pacto firmado al respecto. Por tanto, la moratoria será de aplicación automática.
F) La moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma (declarado el día 14 de marzo) y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, con el citado límite de cuatro mensualidades de renta.
2º) RESTO DE ARRENDAMIENTOS DE LOCALES NO PERTENECIENTES A EMPRESAS PUBLICAS NI GRANDES TENEDORES:
A) Para el resto de arrendamientos de locales el Real Decreto apenas establece medidas especiales, limitándose a decir que los arrendatarios podrán solicitar un APLAZAMIENTO TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO EN EL PAGO DE LA RENTA, en el caso de que no hayan pactado ninguna medida.
B) La solicitud debe realizarse en el mismo plazo de un mes a contar desde el día de mañana, 23 de abril de 2020.
C) Como la norma no regula la duración de esta moratoria ni el plazo fraccionado de pago, serán las partes las que se tendrán que poner de acuerdo. Es lamentable que no se haya regulado nada al respecto.
D) Al margen de este aplazamiento en el pago de la renta, la norma legal permite a las partes PACTAR QUE LA FIANZA LEGAL ARRENDATICIA SE DESTINE AL PAGO DE UNA O DOS MENSUALIDADES DE LA RENTA, a cambio de que el arrendatario se la reponga o reintegre al arrendador en el plazo de un año. Parece que el legislador no ha pensado que la fianza se halla depositada en la Consellería de Hacienda, por lo que habrá que entender que deberá redactarse el acuerdo por escrito y presentarlo en la Consellería para que le entreguen el dinero al arrendador y después volver a consignarlo.
3º) REQUISITOS Y DOCUMENTOS:
En los dos casos que acabamos de ver, solo podrán solicitar esta moratoria los arrendatarios (autónomos afiliados a la seguridad social y pymes –menos 8M de facturación-) que acrediten estar en alguna de las situaciones siguientes:
A) Que su actividad haya sido suspendida por el Real Decreto que declaró el estado de alarma, o en otras disposiciones legales, lo cual deberán acreditar mediante una certificación oficial.
B) O que haya sufrido una reducción de al menos un 75% de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Para acreditar esta situación bastará con una declaración responsable, pero el arrendador podrá exigir al arrendatario la acreditación contable. Si la declaración responsable es falsa, el arrendatario deberá responder por daños y perjuicios causados y podrá ser sancionado.
¿Tienes más dudas? Ya sea sobre esta o cualquier otra medida que afecte al sector inmobiliario, puedes preguntarnos y las resolveremos encantados!
