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Vamos a analizar en este artículo el mecanismo legal de revisión de las rentas en el arrendamiento de vivienda habitual, ya que como sabemos en el caso de locales de negocio y de temporada los pactos son libres.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) actualmente?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 18 viene a decir que la renta solo se podrá actualizar anualmente en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, pero para que haya actualización es imprescindible que se pacte en el contrato. Si el contrato no contiene referencia o pacto alguno de revisión o actualización de las rentas, luego no se puede exigir.
Así que vamos a resolver algunas de las dudas más comunes al respecto:
- ¿Cuál es el método o índice de revisión que hay que aplicar en la Ley de Arrendamientos Urbanos?
- ¿A quién corresponde aplicar la revisión de la renta?
- ¿Desde qué momento está obligado el arrendatario a pagar las rentas actualizadas?
- ¿Y si al arrendador se le ha pasado notificar la revisión al arrendatario cuando le tocaba hacerla? ¿Pierde su derecho a realizar la actualización que correspondía a los años anteriores?
- ¿Cuál es el plazo máximo en que el arrendador puede acumular los índices de revisión por años anteriores no actualizados?
¿Cuál es el método o índice de revisión que hay que aplicar en la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La LAU sí que deja aquí libertad de pactos, aunque con un tope o techo. En efecto, nos dice la LAU que el método o índice de revisión será el que las partes quieran pactar libremente y si no pactan ninguno se aplicará el IGC (Índice de Garantía de Competitividad). Pero ¡cuidado! En ningún caso se permite que la actualización, cualquiera que sea el sistema pactado, sea superior a la que resultaría de aplicar el Índice de Precios al Consumo (IPC), que por tanto actúa de techo.
¿A quién corresponde aplicar la revisión de la renta?
Aquí nos dice la LAU que corresponde al arrendador la iniciativa de exigir la revisión al arrendatario notificándoselo por escrito con indicación del porcentaje aplicable y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE).
¿Desde qué momento está obligado el arrendatario a pagar las rentas actualizadas?
A partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador le haya notificado por escrito el porcentaje de revisión que procede.
¿Y si al arrendador se le ha pasado notificar la revisión al arrendatario cuando le tocaba hacerla? ¿Pierde su derecho a realizar la actualización que correspondía a los años anteriores?
Este es un supuesto que ha generado muchas dudas y que ha sido muy discutido en los tribunales. Para resumir cómo se encuentra la situación en la actualidad tenemos que distinguir dos cosas distintas:
- El arrendador, al realizar la revisión, sí que tiene derecho a aplicar acumuladamente, de manera retroactiva, los índices de revisión correspondientes a los años anteriores en que procedía haber hecho la actualización.
- El arrendador no tiene derecho a exigir al arrendatario el pago de los atrasos correspondientes a las rentas que no actualizó cuando debió hacerlo. Es cierto que en este caso algunos tribunales han mantenido que este derecho sí existiría si se hubiera pactado expresamente en el contrato, pero lo cierto es que actualmente la mayoría de los tribunales se inclina por considerar que tampoco sería posible esta reclamación a pesar del pacto.
¿Cuál es el plazo máximo en que el arrendador puede acumular los índices de revisión por años anteriores no actualizados?
Pues el plazo es de cinco años para los contratos firmados a partir del 7 de octubre de 2015. Para los firmados antes de esta fecha, el plazo general es de quince años.
Este plazo de cinco años es el plazo actual de prescripción de las reclamaciones de deudas, incluida la reclamación de las rentas mismas, lo que significa que no es posible reclamar rentas ni actualizaciones correspondientes a más de cinco años atrás porque se encontrarían prescritas.
¿Tienes alguna duda más respecto a la revisión de rentas en el alquiler de vivienda habitual? Cuéntanoslo y te contestaremos lo antes posible!
