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Cuando llega el momento de vender una propiedad, es crucial comprender cómo ciertos aspectos, tales como las reformas y mejoras realizadas en la vivienda, pueden modificar la ganancia patrimonial, influyendo así, en la tributación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en España.

En este artículo, te comentaremos cómo ciertas inversiones y mejoras en una vivienda pueden aumentar su valor en el IRPF en caso de venta, permitiendo así reducir la carga fiscal para el vendedor.

Ten en cuenta que, si vas a realizar alguna reforma con miras a incrementar el valor de la vivienda, deberás informarte de tu plan particular, con un especialista en la materia, que puede ser un asesor fiscal o un abogado.

Impacto de las reformas en el valor de la vivienda

Antes de sumergirnos en los detalles sobre cómo las reformas afectan la tributación, es esencial comprender el concepto mismo.

Realizar ciertas reformas en una vivienda, puede aumentar su valor de mercado, lo que a su vez resulta en una menor ganancia patrimonial sobre la que se pagarán impuestos al momento de la venta.

Por lo tanto, invertir en mejoras consideradas en el Plan General Contable, puede ser una estrategia inteligente para maximizar el retorno de la inversión y reducir la carga fiscal asociada a la venta.

Ganancia patrimonial: definición y determinantes

La ganancia patrimonial se refiere a la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión de un inmueble. Cuanto mayor sea el valor de adquisición en comparación con el valor de venta, menor será la ganancia patrimonial y, por ende, la cantidad sujeta a tributación en el IRPF.

Por lo tanto, cualquier mejora que aumente el valor de adquisición, como las reformas estructurales o las ampliaciones, puede contribuir a reducir la ganancia patrimonial y, en consecuencia, el impuesto a pagar.

Tributación de la ganancia patrimonial

La tributación de la ganancia patrimonial se realiza a través de un tipo impositivo fijo, que varía según el importe de la ganancia.

En España, este impuesto puede oscilar entre el 19%, 21%, 23% ó 26%, dependiendo del monto de la ganancia obtenida por la diferencia entre el valor de adquisición (incluidas las reformas) y el valor de transmisión de la vivienda.

Los diferentes porcentajes representan los tipos impositivos que se aplican sobre la ganancia patrimonial en función del importe de la misma. A continuación, los explicamos con mayor detalle:

19%: Este tipo impositivo se aplica a los primeros 6.000€ de ganancia patrimonial.

21%: Si la ganancia patrimonial se encuentra en el rango entre 6.000 y 50.000€, se aplica este tipo impositivo.

23%: Para las ganancias patrimoniales que oscilan entre 50.000€ y un importe mayor, se aplica este porcentaje impositivo.

26%: Este porcentaje se aplica sobre la ganancia patrimonial en casos donde la cantidad obtenida por la venta de la propiedad supera los 200.000€. Esta tasa impositiva más alta se activa cuando la ganancia patrimonial es considerablemente alta, lo que refleja una política fiscal progresiva donde se gravan más pesadamente las ganancias más altas.

Reformas que aumentan el valor de una vivienda

Las reformas que aumentan el valor de una vivienda son aquellas que implican la instalación de elementos que no existían previamente en la propiedad. Estas reformas se consideran inversiones o mejoras, ya que agregan valor al inmueble.

Asimismo, es importante destacar que la incorporación de nuevos elementos o mejoras no solo incrementa el valor económico de la propiedad, sino que también mejora su atractivo para potenciales compradores.

En consecuencia, estas reformas pueden resultar en una mayor ganancia patrimonial en caso de venta, lo que puede tener implicaciones fiscales significativas en el IRPF.

¿Cuáles reformas aumentan el valor de una vivienda?

Según los criterios de Hacienda, se consideran inversiones y mejoras, aquellas obras que redundan en un aumento de la vida útil o habitabilidad del inmueble, o que aumentan la extensión o capacidad de la propiedad. Algunas de estas reformas podrían incluir:

  • Obras de rehabilitación que fortalezcan la estructura y la apariencia de la vivienda: se refiere a trabajos que mejoren la estabilidad y la estética del inmueble, como reparaciones en elementos estructurales, fachadas o tejados.
  • Obras de gran envergadura que superen un porcentaje del valor de adquisición: son aquellas reformas cuyo costo total excede un 25% del precio de compra de la propiedad, realizadas en los dos años anteriores al inicio de las obras.
  • Obras que mejoren la estructura de la vivienda y su habitabilidad: incluyen trabajos que aumenten la vida útil y la comodidad de la vivienda, como la adecuación de cimientos, la ampliación de la superficie construida o la instalación de elementos para personas con discapacidad.
  • Obras conexas asociadas a la rehabilitación que mejoren la funcionalidad y eficiencia energética: comprenden trabajos de albañilería, fontanería, electricidad y climatización que contribuyan a mejorar la eficiencia energética y la seguridad del inmueble.

 

¿Cómo acreditar que las reformas han incrementado el valor de adquisición de la vivienda?

Acreditar ante Hacienda que las reformas han aumentado el valor de adquisición de la vivienda es fundamental para reducir la ganancia patrimonial en el IRPF. La forma de hacerlo es mediante la presentación de pruebas que respalden el incremento del valor. Entre las pruebas aceptadas se encuentran:

  • Licencia de obras expedida por el Ayuntamiento: este documento oficial autoriza la realización de las obras y confirma que estas se han llevado a cabo de acuerdo con las regulaciones municipales.
  • Proyecto visado por el Colegio de Arquitectos: el visado del proyecto por parte de este organismo garantiza que las reformas han sido planificadas y ejecutadas por profesionales cualificados, lo que otorga validez técnica al trabajo realizado.
  • Presupuesto detallado: un presupuesto desglosado y detallado de las intervenciones efectuadas proporciona información precisa sobre los materiales utilizados, los trabajos realizados y los costos asociados, lo que permite a Hacienda evaluar el alcance y el valor de las reformas.
  • Fotografías documentadas: Las fotografías que muestran el estado inicial de la vivienda y los avances de las reformas pueden ser utilizadas como evidencia visual del trabajo realizado. Es importante que estas fotografías estén fechadas y acompañadas de los otros documentos mencionados para respaldar su autenticidad y relevancia.

¿En qué momento se pagaría menos IRPF por la venta de la vivienda gracias a las reformas ejecutadas?

Se pagaría menos IRPF por la venta de la vivienda cuando se realice la declaración de la renta del año en que se efectuó la venta. Por lo tanto, si vendiste tu vivienda el año pasado, tendrás que declarar su venta en la Declaración de la Renta que comienza el próximo 3 de abril del 2024 hasta el 1 de julio del 2024, y pagar sobre la ganancia patrimonial de la que te hemos estado hablando, a no ser que vayas a reinvertir en otra vivienda, en cuyo caso te recomendamos informarte en este otro artículo que te resultará muy relevante.

En conclusión, este tipo de reformas no solo mejoran la calidad y funcionalidad de la vivienda, sino que también pueden aumentar su valor de mercado y, por ende, disminuirían la ganancia patrimonial en caso de venta.

Por lo tanto, es crucial comprender cómo las reformas pueden influir en el cálculo de la ganancia patrimonial y, en última instancia, en la cantidad de impuestos a pagar en la declaración del IRPF.

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