El pasado miércoles 26 de junio realizamos el curso de formación de derecho inmobiliario para la Red de Franquicias Inmobiliarias de PRIMER GRUPO. Conscientes de la importancia de estar al día en cuestiones jurídicas y con los últimos cambios legislativos en el sector inmobiliario, hemos querido consolidar los conocimientos y aclarar dudas así como cuestiones muy especiales y particulares para poder mejorar el servicio que ofrecemos a nuestros clientes.

De este modo, tratamos varios temas clave para entender mejor las cuestiones que consideramos más relevantes, tales como la repercusión fiscal en la compra-venta o arrendamiento de un inmueble; el concepto y funcionamiento de la nuda propiedad y las rentas vitalicias; la nueva Ley de Crédito Inmobiliario; el proceso y cuestiones clave de las herencias; así como otros temas de interés.

 

Introducción: la transmisión de la propiedad en derecho español.

Para iniciar el curso, nuestro formador, Andrés Verdú Ortíz, realizó una breve introducción sobre la transmisión de la propiedad y las principales claves y cuestiones en las 4 etapas:

  1. Tratos preliminares. Una primera toma de contacto con el cliente.
  2. Perfección del contrato. Cruce del consentimiento del vendedor y comprador: oferta y aceptación.
  3. Consumación de la compraventa. Transmisión de la propiedad: el título (contrato) y el modo (entrega).
  4. El registro de la propiedad. Funcionamiento, conceptos y seguridades.

 

Fiscalidad de la compraventa.

En este apartado tratamos los principales puntos sobre cuestiones de fiscalidad que debe tener en cuenta cualquier agencia inmobiliaria y las calves, dudas y principales conceptos de cada uno:

  • El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal). Es un impuesto encuadrado en el sistema tributario local de España, que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión. 
  • El IBI. Es un impuesto encuadrado en el sistema tributario local de España, de exacción obligatoria por los ayuntamientos, que grava el valor de la titularidad dominial y otros derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles localizados en el municipio que recauda el tributo.
  • El ITP. Es un gravamen que afecta a todos los sujetos que llevan a cabo operaciones en las que es necesario el pago de un precio para adquirir determinados derechos sobre el patrimonio de una persona jurídica o física.
  • El  IVA. Es una carga fiscal sobre el consumo, es decir, financiado por el consumidor como impuesto regresivo. 
  • IRPF del vendedor. Es un impuesto personal, progresivo y directo que grava la renta obtenida en un año natural por las personas físicas residentes en España. Los tipos de gravamen para el vendedor son los siguientes:
    • Hasta 6.000€: 19%.
    • Hasta 44.000€: 21%.
    • A partir de 50.000€: 23%.
    • Excepto cuando un contribuyente vende su vivienda habitual y en un plazo no superior a dos años desde su venta compra una nueva vivienda habitual con la ganacia patrimonial obtenida (o parte de la misma), entonces estará exento de tributación esa ganancia patrimonial (o la parte proporcional) en términos generales. Eso sí, siempre que cumpla las condiciones siguientes:
      • Que tanto la vivienda que se venda como la nueva que vaya a adquirir el contribuyente sea su vivienda habitual de acuerdo con el ordenamiento tributario (residencia constinuada durante 3 años).
      • Que el dinero que proceda de la ganancia patrimonial obtenida se destine a la adquisición de una nueva vivienda habitual.
    • Exención de vivienda habitual. Cuando un contribuyente mayor de 65 años transmite su vivienda habitual, su ganacia está exenta sin necesidad de reinvertir en otra vivienda habitual ni en determinados productos financieros.
    • Exención de vivienda no habitual. Cuando un contribuyente mayor de 65 años transmite su vivienda no habitual, su ganancia está exenta siempre que la ganancia no supere los 240.000€ y el importe obtenido lo reinvierta en rentas vitalicias en un plazo de 6 meses.
  • IRPF del comprador. Los compradores pueden tener derecho a deducción en determinados casos:
    • Los compradores que adquirieron su vivienda habitual después del 1 de enero de 2013, no tienen derecho a deducción alguna.
    • Antes de enero del 2011 tendrán derecho a una deducción por un máximo del 15% sobre 9.015€. En esa cantidad estarán incluidos los intereses y la amortización.
    • Después de enero del 2011, variará según la base imponible de la declaración de la renta. Pueden darse 3 casos:
      • Igual o inferior a 17.702,20€ anuales: la base máxima de deducción será de 9.040€ anuales.
      • Entre 17.702,20€ y 24.107,20€ anuales: la base máxima de deducción será de 9.040€, menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20€ anuales.
      • Igual o superior a 24.107,20€ anuales: no podrá aplicar deducción por vivienda habitual.
    • Para otras vivendas distinta de la habitual será el 2% del valor catastral como rendimiento capital inmobiliario.
  • IRPF en arrendamientos. El arrendatario se puede deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20€ anuales (estatal). Además, en la Comunidad Valenciana tenemos una deducción general del 15% de las cantidades pagadas con un límite de 550€. Hay otra deducción del 20% hasta los 700€ anuales, para menores de 35 años o con discapacidad física o sensorial del 65% o psiquíca del 33% o más. Y otra degravación es la del 25% con un límite de 850€ para menores de 35 años con discapacidad física o sensorial del 65% o con una discapacidad psíquica del 33% o más. Además, se requiere que el contrato de alquiler sea posterior a abril de 1998 y su duración sea de al menos un año, que se trate de la vivienda habitual, que se haya depositado la fianza, que ninguno de los arrendatarios sea propietario real o de uso de un inmueble a menos de 100km de la casa arrendada o que el inquilino no se esté desgravando por inversión en vivienda habitual.

Nuda propiedad: las nuevas fórmulas de transmisión de vivienda con reserva del uso por el propietario de por vida.

La nuda propiedad es muy interesante, especialmente para la tercera edad, donde encontramos 3 formas distintas de obtener un beneficio de nuestra propiedad sin dejar de vivier en ella:

  1. Venta de vivienda con reserva de usufructo vitalicio. Cuando una persona adquiere una propiedad, normalmente obtiene lo que se conoce como pleno dominio. El pleno dominio se divide entre la nuda propiedad y el usufructo vitalicio.
    • La nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la casa, pero no ostenta la posesión que corresponde a un tercero a través de un usufructo. El nudo propietario es el propietario, pero sus facultades son muy limitadas; solo las tiene mientras dura el usufructo, así que prácticamente no tiene nada salvo el derecho a disfrutar plenamente de su propiedad cuando se extinga el usufructo.
    • El usufructuario se podrá comportar como si fuera el dueño real (aunque no lo sea) de la vivienda, usándola, viviendo en la misma, arrendádola o percibiendo las rentas que se obtengan de ella. Lo único que no podrá hacer es venderla. Para esto último se necesitaría el consentimiento de usufructuario y nudo propietario. Es posible vender solo la nuda propiedad de un inmueble, con lo cual la persona seguiría disponiendo mientras viviese del usufructo de la vivienda. 
  2. Renta vitalicia. El contrato de renta vitalicia es un contrato por el que una persona transmite la propiedad de un inmueble, con la particularidad de que el precio de la venta se satisface por el comprador mediante el pago de una renta o pensión vitalicia al vendedor.
    • Contrato vitalicio. Una figura similar es la del contrato de vitalicio o de alimentos, en que el adquiriente de la vivienda se compromete al cuidado y atenciones del transmitente, en atención a sus circunstancias, mientras que en la renta vitalicia consiste en abonar una suma de dinero. También cabe la fórmula de vitalicio en la que se pacta que además del cuidado y alimentos, el transmitente se queda viviendo en su casa (como un usufructuario, pero sin serlo).
    • Diferencias. Una diferencia muy importante es de naturaleza fiscal, pues en el contrato de renta vitalicia hay que capitalizar la pensión y la diferencia es una donación (con lo que su tratamiento fiscal es muy costoso), mientras que en el contrato de vitalicio, dado que la prestación es cuidar al cedente según sus circunstancias, dichos cuidados pueden valorarse libremente por las partes (con lo que se evita la temida donación).
  3. La hipoteca inversa. Consiste en un préstamo con garantía hipotecaria destinado a personas mayores de 65 años propietarios de una vivienda, a través del cual las Entidades Financieras pagan a las personas contratantes un pago periódico, normalmente vitalicio. Estos importes pagados por las entidades financieras no las debe devolver en vida como en una hipoteca normal, sino que la deuda de la hipoteca queda aplazada al fallecimiento del contratante. Los herederos pueden heredar la vivienda pero tendrán que asumir el préstamo. De lo contrario, pueden venderla o negociar con el banco una dación en pago. Si renuncian a la herencia, el banco ejecutará la hipoteca y la sacará a subasta.

 

Ley de Crédito Inmobiliario: novedades y claves.

Entra en vigor el 17 de junio de 2019, pero se ha acordado una moratoria hasta el 31 de julio para el uso de la plataforma informática de trasvase de información entre bancos y notarías. Estos son los principales puntos:

  • Ámbito de aplicación. a todos los préstamos que no tengan finalidad empresarial o profesional, es decir, para prestatarios que sean consumidores. Sean hipotecarios o no. También a subrogaciones y novaciones de préstamos antiguos. Las previsiones legales son irrenunciables. Se aplica a todos los prestatarios y a sus avalistas o fiadores.
  • Comisión de apertura. Se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. No se limitan por arriba pero no podrá exceder del coste del servicio que la justifica.
  • Interés de demora. El interés de demora no puede ser superior al interés ordinario que se paga por el préstamo incrementado en 3 puntos.
  • Impuesto. Los bancos pagarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), los gastos del notario, del registro y de la gestoría, mientras que el cliente solo pagará los gastos de tasación y los de notario por las copias que pida de la escritura.
  • Vencimiento anticipado. Para que el banco pueda dar por vencido el préstamo y ejecutar la hipoteca el cliente tiene que haber impagado 12 cuotas o una cantidad equivalente al 3% del capital prestado, si el impago se produce en la primera mitad de la vida del préstamo. En la segunda mitad del préstamo, el umbral se eleva a 15 cuotas impagadas o el 7% del capital prestado.
  • Cláusulas suelo. Se prohíben.
  • Dación de pago. El cliente solo puede exigirla si se ha pactado en la escritura.
  • Amortización anticipada. Las comisiones para hipotecas de tipo fijo bajarán a la mitad y serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de este período; mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.
  • Seguros vinculados a la hipoteca. Se prohíbe la venta obligada de seguros vinculados a la hipoteca. Los bancos deberán ofrecer los dos presupuestos del crédito, con seguros y sin seguros.
  • Subrogación. El cliente podrá llevarse libremente su préstamo a otro banco sin costes. Entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación.
  • Modificaciones. El banco no podrá cobrar comisiones por novación o modificación de las condiciones del prestamo.
  • Información previa. La banca deberá entregar al cliente toda la información de la hipoteca, y advertencias de sus riesgos, 10 días antes de la firma del contrato. El consumidor podrá consultar sus dudas al notario, que deberá revisar que no haya cláusulas abusivas. El notario debe otorgar un acta notarial previa en la que da fe de que se han cumplido todos los trámites informativos al consumidor.
  • Tasaciones. El cliente podrá elegir el tasado, que será independiente y puede ser una sociedad de tasación y también personas físicas.
  • Inscripción de las condiciones bancarias en el RCGC contratos de obra nueva. El promotor tiene que comunicar al banco que le dio el préstamo promotor, con 30 días mínimo de antelación a la fecha prevista de entrega de las viviendas, los datos de los compradores que quieren subrogarse para evaluar su solvencia.

 

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