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¿No encuentras las escrituras de tu casa? Has dado vuelta a la casa como un calcetín, pero no aparecen. Y es en ese momento que levantas el teléfono para hablar con tu agencia inmobiliaria y comentas: “quiero vender mi casa pero no tengo escrituras”.
Casi todos guardamos celosamente aquellos documentos que son importantes en nuestras vidas. Algo como el título de propiedad de una vivienda es una de esas cosas que tendemos a proteger y custodiar de manera especial.
Sin embargo, no estamos exentos de perderlo, o de ni siquiera tenerlo.
No es extraño que, después de muchas generaciones de propietarios de una vivienda, los papeles que certifican sus características y la titularidad de la misma hayan desaparecido.
Vender una casa sin escrituras
Aunque cada vez menos, no son pocas las veces en que un propietario carece del título de propiedad de la vivienda que quiere vender (y que, por derecho, le pertenece).
Para vender una casa sin escrituras hay que tener muchos conocimientos en materia legal e inmobiliaria, aunque aún con esto, sigue siendo difícil la transacción y se eliminan un gran número de compradores.
De hecho, en cifras reales, un 95% de los clientes potenciales renuncian a comprar una vivienda sin escrituras. La desconfianza y la dificultad de la operación echa para atrás a las personas interesadas.
Aunque difícil no significa imposible.
Cómo puedo vender mi casa sin escrituras
No disponer del título de propiedad de una vivienda que pretendemos vender genera desconfianza en los compradores.
Sin embargo, esto es un mal menor en entornos rurales en que todo el mundo se conoce y la titularidad de la casa es vox populi, aunque no siempre vendedor y comprador se conocen.
Pero, a efectos prácticos, y más allá de la subjetiva confianza, cuando quieres vender tu casa pero no tienes escrituras, es posible realizar la transacción si se hace constar el título por el que el vendedor es propietario (por ejemplo, compra en documento privado, herencia que no se llegó a formalizar…) y se describe el bien en la escritura de compraventa con base en certificación emitida por el Catastro.
De todos modos, no hay garantía de que quien está vendiendo sea el verdadero dueño, por lo que, en caso de controversia, habrá que acudir a los tribunales.
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Cómo recuperar las escrituras de una propiedad
Uno de los motivos por los que puede ocurrir el “quiero vender mi casa pero no tengo escrituras” es haberlas extraviado.
Para intentar recuperar la escritura de propiedad, puedes dirigirte a la notaría donde se firmó. Aunque el notario ya no ocupe esa plaza, la notaría la conservará. Únicamente si esta escritura tiene una antigüedad superior a 25 años habría que acudir al Archivo General de Protocolos del Colegio Notarial que te corresponda para obtener una copia de la misma.
Para localizar la escritura y solicitar una copia autorizada de la misma, es necesario indicar la fecha de la firma y el número de protocolo.
En caso de no recordar esos datos, se puede pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad, donde aparecerán todos los datos necesarios para solicitar la copia autorizada.
Sin embargo, el extravío de la documentación es solo uno de los escenarios posibles.
Puede darse el caso de que nunca se haya dispuesto de la escritura original. Dependiendo del motivo por el que no se dispone de la documentación, las soluciones serán diferentes.
Supuestos de compraventa de vivienda sin escrituras
Dado el punto de querer vender una casa sin escrituras, hay que contemplar el por qué de la ausencia de la documentación necesaria para certificar la titularidad.
No tener ningún documento
Para el caso de “¿cómo puedo vender mi casa sin escrituras?”; te explicamos que es posible obtenerlas mediante varias opciones:
Si la propiedad se adquirió por compraventa pero no se recogió en escritura pública, se puede otorgar ahora dicha escritura (si sus intervinientes están de acuerdo) y, transcurrido un año desde esta formalización, otorgarse la escritura de venta.
Si la propiedad se obtuvo por herencia pero no se otorgó escritura para adjudicar dicha herencia, también se puede otorgar ahora y el período de un año para poder otorgar la escritura de venta se cuenta desde la fecha de fallecimiento del causante.
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Ahora bien, este acto no queda exento de la reclamación, por parte del verdadero dueño (distinto del vendedor de la transacción) a reclamar por ley la propiedad durante un margen de dos años.
No es posible escriturar la propiedad
También puede ocurrir este caso: “quiero vender mi casa pero no tengo escrituras y, además, no es posible obtenerlas”. En este supuesto, es necesario demostrar que se posee la finca con más de un año de antelación a la transacción mediante un expediente de inmatriculación (el primer acceso de la finca al registro) que se tramita a través de la propia notaría y proceder a la venta directa en escritura pública.
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Este procedimiento debe pagar impuestos como nueva compraventa (a no ser que pueda demostrarse la satisfacción previa del pago), pero no está sujeto a la suspensión de la fe pública registral durante dos años, como ocurría en el caso anterior.
Inscripción en la propiedad
Por último, si el comprador solicita que, antes de la compraventa, el inmueble conste inscrito en el registro a nombre del vendedor, se puede tramitar el expediente de inmatriculación de forma previa a nombre del vendedor y, una vez inscrito, proceder a la venta.
Sea cual sea el motivo por el que quieras vender tu casa sin escrituras, lo ideal es recurrir a una agencia inmobiliaria que te ayude con el proceso y te aporte el acompañamiento legal necesario.En PRIMER GRUPO somos una red de agencias inmobiliarias en la Comunidad Valenciana de confianza y amplia experiencia en estos temas y otros tantos relacionados con este sector, desde 1988
