Afrontar la compra de una casa puede llegar a ser un proceso largo y tedioso. Son muchos los pasos a seguir y es importante contar con el asesoramiento de un profesional inmobiliario y acudir a las mejores franquicias inmobiliarias para no cometer errores que podr铆an generar, adem谩s de una clara p茅rdida de tiempo, de dinero.

La compra de una casa es una de las compras m谩s importantes que realizamos en nuestra vida, y si es la primera vez habr谩n muchas dudas al respecto. Vamos a ver cu谩les son las claves y qu茅 documentaci贸n es necesaria para comprar una casa.

Los documentos necesarios para comprar una casa

Si est谩s pensando en comprar una vivienda tendr谩s que tener en cuenta que hay una serie de documentaci贸n necesaria para que la compra sea un 茅xito. En funci贸n de la tipolog铆a del inmueble, puede variar la documentaci贸n que necesitar谩s:

Si la vivienda es de un particular

  • El n煤mero de registro de la propiedad del inmueble y de la finca registral. De este modo nos aseguramos de comprobar qui茅nes son realmente los titulares de la propiedad. 
  • Comprobar si tiene carga hipotecaria. O alg煤n otro tipo de carga o embargo para evitar sorpresas una vez firmado el contrato de compra-venta.
  • Comprobar las cuotas de la comunidad. Con el certificado de estar al corriente de las cuotas expedido por el Administrador o, en su defecto, por el/la presidente/a de la Comunidad de Propietarios.
  • Comprobar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Tambi茅n hay que comprobar que el vendedor est谩 al corriente del IBI o de la tasa de basura, en caso de existir ese impuesto en la zona donde se encuentre ubicada la vivienda.
  • El certificado energ茅tico de la vivienda. Sin este documento el notario no aceptar谩 la firma de la escritura de la compraventa.
  • Si la vivienda es de un promotor, tendr谩s que solicitar la siguiente documentaci贸n, dependiendo si el edificio est谩 terminado o en construcci贸n:

Si la vivienda est谩 en proyecto o en construcci贸n, el vendedor deber谩 acreditar o aportar los siguientes extremos:

  1. La disponibilidad de los terrenos, proyecto t茅cnico y licencia de obras.

  2. La escritura de declaraci贸n de obra nueva en construcci贸n y constituci贸n del r茅gimen de propiedad horizontal, as铆 como certificaci贸n registral en la que consten las cuotas de participaci贸n en los elementos comunes y los estatutos de la comunidad de propietarios o proyecto de estatutos de la junta de comunidad de propietarios.

  3. Previsi贸n de los plazos de finalizaci贸n y entrega de las viviendas una vez acabadas.

Si adem谩s realizamos pagos anticipados del precio de la vivienda.


La percepci贸n por promotoras o gestores de cantidades anticipadas a cuenta del precio, en las compraventas de viviendas efectuadas antes de iniciar la construcci贸n o durante la misma, se garantizar谩n mediante un seguro o aval que indemnice el incumplimiento del contrato, en los t茅rminos establecidos por la Ley sobre Ordenaci贸n de la Edificaci贸n, que ser谩 de aplicaci贸n a la promoci贸n de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en r茅gimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

La garant铆a constituida se extender谩 a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, y su cobro se domiciliar谩 en la cuenta especial prevista en la referida Ley.

En los contratos de compraventa se har谩 constar la obligaci贸n de devolver las cantidades entregadas a cuenta m谩s los intereses legales hasta el momento efectivo de su devoluci贸n, para los supuestos de incumplimiento del plazo de inicio o terminaci贸n de las obras de construcci贸n o para el caso de no haberse obtenido la licencia de ocupaci贸n o, si procede, la c茅dula de habitabilidad o de calificaci贸n definitiva, en el supuesto de que el comprador opte por la resoluci贸n contractual, sin perjuicio de los dem谩s pactos l铆citos que tengan convenidos. Sin que puedan imponerse al consumidor, en concepto de indemnizaci贸n o penalizaci贸n, cuant铆as superiores a las que se impongan al promotor. 

Cuando se trate de viviendas de protecci贸n p煤blica de nueva construcci贸n, la documentaci贸n necesaria para comprar una casa consta en la autorizaci贸n de la administraci贸n para percibir cantidades a cuenta, que requerir谩 la previa obtenci贸n de la c茅dula de calificaci贸n provisional y la acreditaci贸n mediante certificaci贸n registral de la titularidad y libertad de cargas del solar, salvo las constituidas en garant铆a de devoluci贸n de los pr茅stamos cualificados concedidos para la construcci贸n de las viviendas.

Tambi茅n deber谩n ser garantizadas las cantidades entregadas en concepto de reserva de una vivienda.

Si la vivienda que vamos a comprar est谩 terminada


En las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcci贸n o provenientes de la rehabilitaci贸n integral del edificio, se deber谩n aportar adem谩s de los documentos anteriormente indicados, salvo lo relativo a los pagos anticipados en periodo de construcci贸n y, adem谩s, los siguientes:

  1. Las garant铆as por da帽os materiales derivadas de vicios y defectos de construcci贸n establecidas en la legislaci贸n de ordenaci贸n de la edificaci贸n.
  2. En su caso, el importe de pr茅stamo hipotecario que corresponda a la vivienda, las condiciones del mismo y los requisitos de subrogaci贸n al comprador.
  • El comprador podr谩 subrogarse o no en el pr茅stamo del promotor, siendo por cuenta de este los gastos de cancelaci贸n cuando el comprador optara por la no subrogaci贸n en dicho pr茅stamo.
  • Los anteriores requisitos se帽alados en los apartados a) y b) deber谩n acreditarse en la escritura p煤blica de compraventa.
  1. El Libro del Edificio, que recoger谩 la documentaci贸n de la obra ejecutada, conforme se establece en la legislaci贸n de ordenaci贸n de la edificaci贸n.
  2. La licencia de ocupaci贸n, y en el supuesto de viviendas de protecci贸n p煤blica de nueva construcci贸n o rehabilitadas, en primera transmisi贸n, la c茅dula de calificaci贸n definitiva.

Algo tambi茅n importante, cuando compramos de una vivienda sobre plano, es tener tambi茅n la siguiente informaci贸n o documentaci贸n:

  • Licencia de obras. Y la certificaci贸n del t茅cnico sobre la adecuaci贸n del edificio a la licencia concedida y al proyecto aprobado por el Ayuntamiento.
  • Inscripci贸n en el Registro de la Propiedad. Tambi茅n necesitar谩s la inscripci贸n en el Registro de la Propiedad de la edificaci贸n.
  • Certificado del Registro Mercantil. De este modo podr谩s acreditar la existencia de la sociedad y sus datos de inscripci贸n para estar m谩s seguro y tranquilo.
  • Planos. Tanto general del emplazamiento como el de la propia vivienda. 
  • Descripci贸n de la vivienda. Con toda la informaci贸n posible y detallada: superficie 煤til, descripci贸n general del edificio, de las zonas comunes, de los servicios accesorios, 鈥
  • Memoria de calidades. Aqu铆 se especifican de manera detallada todos y cada uno de los materiales que se van a utilizar en la construcci贸n del inmueble.
  • Otros documentos. Tambi茅n tendr谩s que contar con el precio total de venta m谩s el IVA donde se especifique todo lo que incluye (garaje, trastero, 鈥) y que las cantidades entregadas est茅n avaladas.

Esta es la documentaci贸n necesaria para comprar una casa y los factores a tener en cuenta, en funci贸n de si es a un particular o a un promotor. Pero tambi茅n hay una documentaci贸n legal dentro del proceso de compra-venta de un inmueble que tendr谩s que conocer y tramitar para poder adquirir tu nueva casa, as铆 como la redacci贸n del contrato de compra-venta que se redactar谩 con cl谩usulas claras as铆 como que recojan toda la informaci贸n que hemos indicado, y si adem谩s es de Protecci贸n P煤blica, deber谩 contener, las cl谩usulas de inserci贸n obligatoria espec铆ficas seg煤n el r茅gimen o  Plan Estatal al que est茅 acogido. 

驴Cu谩les son los diferentes contratos de compra-venta?


A continuaci贸n explicamos los diferentes contratos de compra-venta y la documentaci贸n necesaria para llevar a cabo los tr谩mites.

Contrato de Arras

Es un documento de car谩cter privado que se firma entre comprador y vendedor sobre la compraventa de un inmueble. De este modo las partes confirman su compromiso de cumplir con lo pactado en el contrato, y son una garant铆a tanto para vendedor como comprador. Pueden ser confirmatorias, penales y penitenciales.

  • Arras confirmatorias. Hay un anticipo del precio total que las partes acuerdan en el contrato de compraventa.
  • Arras penales. A diferencia de las arras confirmatorias o penitenciales, las arras penales no son un anticipo del precio de la compraventa ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal.
  • Arras penitenciales. En este tipo de arras se indica el precio que deber谩 pagar el comprador o vendedor si desisten del contrato antes de consumarlo. Es decir, cualquiera de las partes puede desistir l铆citamente del cumplimiento del contrato siempre y cuando se abone la cantidad acordada.

La hipoteca

Si necesitas financiaci贸n para la compra venta de tu nuevo hogar, hay una serie de documentos que tendr谩s que tener listos para llevar a cabo todos los tr谩mites. En funci贸n de la entidad bancaria se solicitar谩n unos u otros documentos, pero en l铆neas generales estos son principalmente los documentos necesarios para solicitar una hipoteca:

Documentaci贸n general

  • DNI,  NIF (N煤mero de Identificaci贸n Fiscal) o el NIE (N煤mero de Identificaci贸n Extranjero) en el caso de ser extranjero.
  • El contrato de se帽al de arras en el caso de que ya se haya firmado.
  • El CIRBE. Tambi茅n conocido como CIR, es la Central de Informaci贸n de Riesgos, encargada de facilitar al banco la informaci贸n referente al comprador que solicita la hipoteca para valorar el nivel de riesgo en funci贸n de una serie de criterios establecidos por el Banco de Espa帽a.
  • Declaraci贸n del IRPF del 煤ltimo a帽o.
  • Escrituras de cada propiedad inmueble que se posea.
  • Contrato de arrendamiento si se diera el caso, as铆 como los 煤ltimos recibos del alquiler.
  • La vida laboral.
  •  Justificaci贸n de ingresos adicionales en caso de tenerlos.
  • Recibos de los pr茅stamos que tenemos contratados en caso de existir.
  • Y los 煤ltimos extractos bancarios.
  • Documentaci贸n si eres trabajador por cuenta ajena:
    • Contrato laboral.
      • La nomina de los 煤ltimos tres meses.
    • Documentaci贸n requerida si eres trabajador por cuenta propia:
      • Declaraci贸n anual del IVA.
      • Pagos trimestrales del IVA del a帽o en curso.
      • 脷ltimos recibos del pago de la Seguridad Social.

Contrato de compraventa

Ahora ya conoces toda la documentaci贸n y papeles necesarios para comprar una casa. Si necesitas ayuda profesional o alguna duda al respecto escribe en los comentarios de este post y te responderemos sin compromiso alguno. 

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