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Afrontar la compra de una casa puede llegar a ser un proceso largo y tedioso. Son muchos los pasos a seguir y es importante contar con el asesoramiento de un profesional inmobiliario y acudir a las mejores franquicias inmobiliarias para no cometer errores que podrían generar, además de una clara pérdida de tiempo, de dinero.

La compra de una casa es una de las compras más importantes que realizamos en nuestra vida, y si es la primera vez habrán muchas dudas al respecto. Vamos a ver cuáles son las claves y qué documentación es necesaria para comprar una casa.

Los documentos necesarios para comprar una casa

Si estás pensando en comprar una vivienda tendrás que tener en cuenta que hay una serie de documentación necesaria para que la compra sea un éxito. En función de la tipología del inmueble, puede variar la documentación que necesitarás:

Si la vivienda es de un particular

  • El número de registro de la propiedad del inmueble y de la finca registral. De este modo nos aseguramos de comprobar quiénes son realmente los titulares de la propiedad. 
  • Comprobar si tiene carga hipotecaria. O algún otro tipo de carga o embargo para evitar sorpresas una vez firmado el contrato de compra-venta.
  • Comprobar las cuotas de la comunidad. Con el certificado de estar al corriente de las cuotas expedido por el Administrador o, en su defecto, por el/la presidente/a de la Comunidad de Propietarios.
  • Comprobar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). También hay que comprobar que el vendedor está al corriente del IBI o de la tasa de basura, en caso de existir ese impuesto en la zona donde se encuentre ubicada la vivienda.
  • El certificado energético de la vivienda. Sin este documento el notario no aceptará la firma de la escritura de la compraventa.
  • Si la vivienda es de un promotor, tendrás que solicitar la siguiente documentación, dependiendo si el edificio está terminado o en construcción:

Si la vivienda está en proyecto o en construcción, el vendedor deberá acreditar o aportar los siguientes extremos:

  1. La disponibilidad de los terrenos, proyecto técnico y licencia de obras.

  2. La escritura de declaración de obra nueva en construcción y constitución del régimen de propiedad horizontal, así como certificación registral en la que consten las cuotas de participación en los elementos comunes y los estatutos de la comunidad de propietarios o proyecto de estatutos de la junta de comunidad de propietarios.

  3. Previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas una vez acabadas.

Si además realizamos pagos anticipados del precio de la vivienda.


La percepción por promotoras o gestores de cantidades anticipadas a cuenta del precio, en las compraventas de viviendas efectuadas antes de iniciar la construcción o durante la misma, se garantizarán mediante un seguro o aval que indemnice el incumplimiento del contrato, en los términos establecidos por la Ley sobre Ordenación de la Edificación, que será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

La garantía constituida se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, y su cobro se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.

En los contratos de compraventa se hará constar la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales hasta el momento efectivo de su devolución, para los supuestos de incumplimiento del plazo de inicio o terminación de las obras de construcción o para el caso de no haberse obtenido la licencia de ocupación o, si procede, la cédula de habitabilidad o de calificación definitiva, en el supuesto de que el comprador opte por la resolución contractual, sin perjuicio de los demás pactos lícitos que tengan convenidos. Sin que puedan imponerse al consumidor, en concepto de indemnización o penalización, cuantías superiores a las que se impongan al promotor. 

Cuando se trate de viviendas de protección pública de nueva construcción, la documentación necesaria para comprar una casa consta en la autorización de la administración para percibir cantidades a cuenta, que requerirá la previa obtención de la cédula de calificación provisional y la acreditación mediante certificación registral de la titularidad y libertad de cargas del solar, salvo las constituidas en garantía de devolución de los préstamos cualificados concedidos para la construcción de las viviendas.

También deberán ser garantizadas las cantidades entregadas en concepto de reserva de una vivienda.

Si la vivienda que vamos a comprar está terminada


En las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcción o provenientes de la rehabilitación integral del edificio, se deberán aportar además de los documentos anteriormente indicados, salvo lo relativo a los pagos anticipados en periodo de construcción y, además, los siguientes:

  1. Las garantías por daños materiales derivadas de vicios y defectos de construcción establecidas en la legislación de ordenación de la edificación.
  2. En su caso, el importe de préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, las condiciones del mismo y los requisitos de subrogación al comprador.
  • El comprador podrá subrogarse o no en el préstamo del promotor, siendo por cuenta de este los gastos de cancelación cuando el comprador optara por la no subrogación en dicho préstamo.
  • Los anteriores requisitos señalados en los apartados a) y b) deberán acreditarse en la escritura pública de compraventa.
  1. El Libro del Edificio, que recogerá la documentación de la obra ejecutada, conforme se establece en la legislación de ordenación de la edificación.
  2. La licencia de ocupación, y en el supuesto de viviendas de protección pública de nueva construcción o rehabilitadas, en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva.

Algo también importante, cuando compramos de una vivienda sobre plano, es tener también la siguiente información o documentación:

  • Licencia de obras. Y la certificación del técnico sobre la adecuación del edificio a la licencia concedida y al proyecto aprobado por el Ayuntamiento.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad. También necesitarás la inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación.
  • Certificado del Registro Mercantil. De este modo podrás acreditar la existencia de la sociedad y sus datos de inscripción para estar más seguro y tranquilo.
  • Planos. Tanto general del emplazamiento como el de la propia vivienda. 
  • Descripción de la vivienda. Con toda la información posible y detallada: superficie útil, descripción general del edificio, de las zonas comunes, de los servicios accesorios, …
  • Memoria de calidades. Aquí se especifican de manera detallada todos y cada uno de los materiales que se van a utilizar en la construcción del inmueble.
  • Otros documentos. También tendrás que contar con el precio total de venta más el IVA donde se especifique todo lo que incluye (garaje, trastero, …) y que las cantidades entregadas estén avaladas.

Esta es la documentación necesaria para comprar una casa y los factores a tener en cuenta, en función de si es a un particular o a un promotor. Pero también hay una documentación legal dentro del proceso de compra-venta de un inmueble que tendrás que conocer y tramitar para poder adquirir tu nueva casa, así como la redacción del contrato de compra-venta que se redactará con cláusulas claras así como que recojan toda la información que hemos indicado, y si además es de Protección Pública, deberá contener, las cláusulas de inserción obligatoria específicas según el régimen o  Plan Estatal al que esté acogido. 

¿Cuáles son los diferentes contratos de compra-venta?


A continuación explicamos los diferentes contratos de compra-venta y la documentación necesaria para llevar a cabo los trámites.

Contrato de Arras

Es un documento de carácter privado que se firma entre comprador y vendedor sobre la compraventa de un inmueble. De este modo las partes confirman su compromiso de cumplir con lo pactado en el contrato, y son una garantía tanto para vendedor como comprador. Pueden ser confirmatorias, penales y penitenciales.

  • Arras confirmatorias. Hay un anticipo del precio total que las partes acuerdan en el contrato de compraventa.
  • Arras penales. A diferencia de las arras confirmatorias o penitenciales, las arras penales no son un anticipo del precio de la compraventa ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal.
  • Arras penitenciales. En este tipo de arras se indica el precio que deberá pagar el comprador o vendedor si desisten del contrato antes de consumarlo. Es decir, cualquiera de las partes puede desistir lícitamente del cumplimiento del contrato siempre y cuando se abone la cantidad acordada.

La hipoteca

Si necesitas financiación para la compra venta de tu nuevo hogar, hay una serie de documentos que tendrás que tener listos para llevar a cabo todos los trámites. En función de la entidad bancaria se solicitarán unos u otros documentos, pero en líneas generales estos son principalmente los documentos necesarios para solicitar una hipoteca:

Documentación general

  • DNI,  NIF (Número de Identificación Fiscal) o el NIE (Número de Identificación Extranjero) en el caso de ser extranjero.
  • El contrato de señal de arras en el caso de que ya se haya firmado.
  • El CIRBE. También conocido como CIR, es la Central de Información de Riesgos, encargada de facilitar al banco la información referente al comprador que solicita la hipoteca para valorar el nivel de riesgo en función de una serie de criterios establecidos por el Banco de España.
  • Declaración del IRPF del último año.
  • Escrituras de cada propiedad inmueble que se posea.
  • Contrato de arrendamiento si se diera el caso, así como los últimos recibos del alquiler.
  • La vida laboral.
  •  Justificación de ingresos adicionales en caso de tenerlos.
  • Recibos de los préstamos que tenemos contratados en caso de existir.
  • Y los últimos extractos bancarios.
  • Documentación si eres trabajador por cuenta ajena:
    • Contrato laboral.
      • La nomina de los últimos tres meses.
    • Documentación requerida si eres trabajador por cuenta propia:
      • Declaración anual del IVA.
      • Pagos trimestrales del IVA del año en curso.
      • Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.

Contrato de compraventa

Ahora ya conoces toda la documentación y papeles necesarios para comprar una casa. Si necesitas ayuda profesional o alguna duda al respecto escribe en los comentarios de este post y te responderemos sin compromiso alguno. 

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