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La herencia de una vivienda es uno de los trámites más comunes que se realizan dentro de los servicios inmobiliarios profesionales.
Sin embargo, es una de las acciones que más trabajo lleva. Esto se debe a la documentación necesaria para efectuar alguna formalidad, como el cambio de titularidad de una vivienda por herencia. Es decir, conseguir cambiar el nombre.
Para poder realizar todo este tipo de tramitaciones, es necesario contar con la información adecuada. Por eso, en PRIMER GRUPO hemos decidido dedicar uno de nuestros artículos a explicarte todos los trámites y documentos que se necesitan llevar a cabo tras la herencia de una vivienda.
Plazos a cumplir tras la herencia de una vivienda
Algo que debemos tener en cuenta, a la hora de tramitar los documentos y empezar con las acciones legales de la herencia de una vivienda, es conocer los plazos de los que disponemos para realizar los cambios oportunos.
Primero tenemos que saber diferenciar entre los plazos fiscales y los plazos civiles que son relevantes cuando fallece una persona:
Plazos fiscales
Para poder tramitar la herencia de una vivienda existen diferentes plazos fiscales a los que debemos prestar atención:
- Existe un plazo fiscal de 6 meses a partir del fallecimiento del causante para pagar el impuesto de sucesiones y el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Pasado este plazo, implica pagar recargo (e intereses de demora si pasa más de un año) a la Agencia Tributaria correspondiente.
- Existe la posibilidad de solicitar un aplazamiento de 6 meses más de este plazo (en total un año) pero se ha de solicitar dentro del término de los primeros 5 meses. En este caso, solo se pagarían intereses.
- Pasados 4 años y seis meses desde el fallecimiento del causante (o desde la última comunicación sobre el hecho imponible al sujeto pasivo), la acción de la administración para reclamar la liquidación del impuesto prescribe y no se han de pagar impuestos.
Plazos civiles
Por el contrario, no existe un plazo para aceptar la herencia ni para repartirla. Las escrituras de aceptación y partición de herencia se pueden realizar en cualquier momento. Aunque sí debemos señalar la conveniencia de que se realicen en el plazo de seis meses. Según lo establecido por la legislación fiscal.
Si algún heredero guarda silencio sobre si acepta o repudia la herencia, se le puede instar notarialmente para manifieste si se decanta por una opción u otra.
Documentación necesaria en la herencia de una vivienda
Para poder realizar los trámites de la herencia de una vivienda es necesario recopilar algunos documentos esenciales:
El certificado de defunción y de últimas voluntades
La documentación inicial imprescindible para tramitar cualquier herencia lo constituyen el certificado de defunción y el de últimas voluntades.
Con el certificado de defunción del causante (emitido por el Registro Civil y que suelen entregar las funerarias), y una vez transcurridos quince día hábiles desde la defunción, se puede obtener el certificado del Registro de Actos de Última Voluntad. Aquí es donde consta si el difunto otorgó o no testamento. Este certificado se puede solicitar desde la propia notaría.
Si el difunto otorgó testamento, se abre la sucesión testada, solicitando la copia auténtica del testamento al notario titular de protocolo o al archivo histórico, si tiene más de 25 años. Una vez obtenido, pasamos a iniciar los trámites para otorgar la escritura de herencia. Desde la notaría se puede solicitar copia a cualquier notario de España.
Si el difunto no ha otorgado testamento, se abre la sucesión intestada y se ha de tramitar un acta de declaración de herederos abintestato (que sustituye al testamento). Posteriormente, se inician también los trámites para otorgar la escritura de herencia.
Documentación sucesión intestada o sin testamento
Para poder hacer efectiva la herencia de una vivienda sin testamento necesitaremos los siguientes documentos:
a) Orden de la sucesión: descendientes, ascendientes, viudo/a, colaterales hasta 4º grado, Comunidad Autónoma.
b) El acta de declaración de herederos.
La documentación precisa para tramitar el acta de declaración de herederos está constituida, de modo extractado por:
- Documento de identidad, estado civil y domicilio actual de todos los firmantes: requirente (puede ser cualquier interesado, en la herencia, pero no es necesario que la firmen todos) y dos testigos (no pueden ser interesados en la herencia).
- Certificado de defunción y Certificado del Registro de Actos de Última Voluntad.
- Libro de familia del difunto, y en su defecto, certificados del Registro Civil de su matrimonio, y de nacimiento/defunción de los hijos, si procede.
- Documento de identidad del difunto.
Una vez firmada el acta no se puede expedir copia hasta pasados 20 días hábiles desde la notificación al Colegio de Notarios. Eso significa que normalmente se firma primero el acta y transcurridos los citados 20 días la herencia.
Documentación para la escritura de la vivienda
Llegados a este punto debemos diferenciar dos situaciones: en el caso de que estén conformes todos los herederos en el reparto y en el caso contrario de que estén en desacuerdo.
Documentación para casos de acuerdo total
Si están conformes todos los herederos en el reparto, se precisa la siguiente documentación:
- Documento de Identidad de todos los firmantes, vecindad civil y estado civil y domicilio actual.
- Testamento/Acta de declaración de herederos.
- Escrituras/Notas simples, de todos los bienes inmuebles, ya sean urbanos o rústicos que fuesen propiedad o copropiedad del difunto. Si no se encuentran desde la notaría tienen procedimientos para localizarlos.
- Datos Catastrales de estos bienes inmuebles (o fincas), ya sean mediante recibos de contribución (IBI) o bien mediante relación de las parcelas catastrales en caso de fincas rústicas. Igualmente, si no se encuentran desde la notaría tienen procedimientos para localizarlos.
- Certificados bancarios de los saldos existentes en todas las entidades donde el difunto tuviese cuentas (ya sea en positivo o en negativo) a fecha de la defunción.
- Justificantes fiscales. A la hora de calcular los impuestos puede haber diversas reducciones de la base imponible. Para llevar a término las correspondientes reducciones se necesitará la aportación de la documentación complementaria para su solicitud, entre las que podemos encontrar:
- Justificantes de los gastos de entierro, no serán necesarios en casos de que ya lo haya cubierto una mutua.
- Justificantes de los gastos de última enfermedad.
- Certificado de empadronamiento del difunto, para justificar la vivienda habitual del causante.
- Si algún heredero tiene algún grado de minusvalía superior al 33%, se ha de aportar el justificante correspondiente.
- Si hay fincas afectas a una explotación agraria prioritaria, se ha de aportar el justificante correspondiente. Y en general todas aquellas que fueren necesarias en función de la herencia.
Documentación en situaciones de desacuerdo
- Albacea/contador partidor testamentario.
- Contador partidor dativo.
- División judicial de la herencia.
- Después de la escritura de herencia. El modelo 650.
El proceso sucesorio de la herencia de una vivienda no acaba con la escritura. A continuación, y si no se hubiese hecho anticipadamente, habrá que liquidar el impuesto de sucesiones en la comunidad autónoma correspondiente al último domicilio del causante, a través del modelo 650.
Además, si en la herencia se adjudican bienes inmuebles urbanos, habrá que presentar la escritura, también, en los ayuntamientos correspondientes, a efectos del impuesto de plusvalía.
Una vez pagado el impuesto de sucesiones y presentada la escritura para el pago de la plusvalía, la escritura se puede llevar al Registro de la Propiedad y/o a los correspondientes registros administrativos.
Si tiene dudas sobre la herencia de su vivienda, su venta y otros trámites o si necesita un asesoramiento personalizado y profesional no dude en ponerse en contacto con nostros y le contestaremos lo antes posible.
