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La vivienda es, salvo casos muy excepcionales, el gasto de mayor envergadura en el que invertiremos en toda nuestra vida. Ya sea una obra nueva o una vivienda de segunda mano, la decisión de adquirir una propiedad no solo está vinculada al aspecto económico.
Es por ello que son muchos los pasos a seguir para comprar una casa de segunda mano con todas las garantías y, probablemente, algunos de los aspectos del proceso le resultan ajenos a la mayoría de las personas.
Ante esta realidad, no es extraño incurrir en algún tipo de error en la elección o durante el proceso de compraventa.
Comprar una vivienda de segunda mano
A la hora de echar un vistazo al mercado inmobiliario, la oferta de obra nueva y vivienda de segunda mano es amplia. Lejos del patrón marcado imperante durante la burbuja inmobiliaria, la adquisición de una vivienda usada es una opción que ha ganado adeptos a marchas forzadas.
De hecho, la compra de una casa de segunda mano es una de las tendencias más al alza en el mercado inmobiliario de nuestro país, constituyendo el pilar fundamental de la recuperación de este sector.
Ahora bien, ¿disponemos de los conocimientos necesarios para adquirir una vivienda de segunda mano con todas las garantías? A continuación vamos a conocer una serie de consejos para comprar una casa de segunda mano y evitar errores que pueden resultar muy caros.
El cuerpo cierto
Un arquitecto o un arquitecto técnico pueden corroborar que los datos de superficie planteados por el propietario del inmueble objeto de nuestro interés se corresponden con la realidad y evitar sorpresas desagradables que no tienen solución.
Descubrir tras la firma del contrato que la superficie de la vivienda es menor de la indicada no da cabida a la disolución de la venta ni a una reclamación para la disminución del precio si en los documentos consta como cuerpo cierto, es decir, como una única unidad.
Un profesional cualificado puede realizar una medición exhaustiva y verificar que la superficie indicada por el vendedor se ciñe a criterios reales. Además, es conveniente evitar en el contrato la figura “cuerpo cierto” para evitar engaños de este tipo.
Vicios ocultos
Si bien esta es una figura jurídicamente admisible en una reclamación, siempre es conveniente asesorarse del verdadero estado de la vivienda para evitar pérdidas de tiempo y de dinero en futuras reparaciones.
Además, el coste de las pruebas de certificación de dichos vicios ocultos corre a cargo del comprador, por lo que evitar descubrirlos tras la firma del contrato de compraventa ahorrará gastos añadidos.
Toda vez que estamos ante viviendas ubicadas en edificios antiguos o que no hayan estado habitadas durante un período de tiempo prolongado, y dado el elevado importe que vamos a barajar en este tipo de operaciones, lo ideal es acudir acompañados de un especialista.
Un electricista, un fontanero, o incluso un oficial de construcción pueden asesorarnos sobre posibles “maquillajes” de la vivienda o defectos que, a simple vista, no percibimos o que no nos damos cuenta de verificar durante una breve visita.
El estado del edificio
De tratarse de un piso, un loft o un apartamento ubicado en un edificio o un bloque de viviendas, el proceso de comprobación del estado debe extrapolarse a la estructura total del condominio.
Uno de los pasos a seguir para comprar una casa de segunda mano es verificar también el estado de conservación del edificio a través de la información requerida al administrador de la finca.
Esto es: la existencia de derramas previas o actuales, defectos a gestionar en el futuro, el impuesto de transmisiones patrimoniales de la Comunidad Autónoma correspondiente y la situación de la comunidad en general.
Visita la vivienda en varias ocasiones
A no ser que dispongas de liquidez suficiente, tu casa será una inversión que te generará una deuda bancaria durante un tiempo prolongado, además de ser el lugar en el que vas a residir. Por ello, entre los pasos para comprar una casa de segunda mano está hacer todas las visitas que puedas.
Acude a tu futura casa por la mañana, por la tarde y por la noche. En días de lluvia y soleados. Entre semana y los fines de semana. Todas las veces que te sea posible.
Esto te permitirá conocer los ruidos de la zona, la luminosidad de la vivienda, su aislamiento ante situaciones climatológicas adversas o los posibles “fallos” que han intentado ser ocultados.
Inspección técnica de edificios
De todos los pasos a seguir para comprar una casa de segunda mano, quizás el más importante por las consecuencias que conlleva es comprobar si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que certifica las condiciones de seguridad y salubridad, de forma favorable.
Un informe desfavorable no implica la inhabitabilidad de la vivienda, pero sí es un indicio negativo de conservación y predice unos futuros costes de reparación que deberían repercutir en el precio final de compraventa de la vivienda.
Además, algunos bancos no conceden hipotecas sobre viviendas que no dispongan de un informe de ITE favorable.
Solicitar documentación
El comprador interesado en una casa de segunda mano debe exigir al comprador la documentación necesaria antes de comprar una casa: tales como las escrituras de compraventa de la vivienda, las actas de la comunidad de propietarios de los últimos meses, la obligatoria certificación energética, el último recibo del pago del impuesto de bienes inmuebles, el recibo de la cuota de la comunidad de propietarios y los estatutos de la misma, así como los planos de la vivienda.
En la oficina del Registro de Propiedad es posible solicitar una nota simple donde descubrir posibles gravámenes o deudas vinculadas a la vivienda, así como las cargas o limitaciones de uso de la misma. Sin duda, la mejor manera de comprar una vivienda de segunda mano sin riesgos es contar con el asesoramiento de un profesional que nos indique, paso a paso, qué pasos seguir para adquirir la casa que nos interesa sin engaños ni futuros gastos añadidos.
