El pasado 11 de junio de 2020 se publicó en el DOGV una norma legal que entró en vigor al día siguiente 2 y que regula los derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat Valenciana sobre determinadas viviendas y activos inmobiliarios, para destinarlos a personas que se hallen en situación de vulnerabilidad, los cuales vamos a resumir a continuación:
1º) DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE SOBRE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA
La nueva regulación no contiene cambios importantes respecto de la anterior, limitándose a clarificar algunos aspectos procedimentales. De todas formas, vamos a aprovechar para repasar los requisitos y el procedimiento a seguir en la nueva norma:
- Ámbito de aplicación: La GV ostenta los derechos de adquisición preferente en el caso de segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección pública, pudiendo distinguir:
- VPP de promoción pública: Todas las viviendas están sujetas al derecho de adquisición preferente a favor de la GV, mientras dure su calificación pública.
- VPP de promoción privada: Están sujetas a este derecho solamente aquellas cuya calificación definitiva sea de fecha posterior a la entrada en vigor de la ley de la vivienda de la comunidad valenciana, es decir, a partir del día 21 de abril de 2005.
- Tipo de transmisión: Los derechos de adquisición preferente se aplican a las segundas y posteriores transmisiones de VPP inter vivos, gratuitas u onerosas (donaciones y compraventas), ya sean mediante escritura notarial o pública subasta. Se exceptúan las donaciones de viviendas para residencia habitual a favor de descendientes, ascendientes, cónyuge o pareja de hecho. También se exceptúan las aportaciones a la sociedad de gananciales y las extinciones de condominio.
- Precio: El precio a pagar por la GV será el mismo de la transmisión que se pretende realizar, y en el caso de donación el que establezca la propia GV para el impuesto de donaciones.
- Tanteo: El procedimiento es el siguiente:
- Notificación a la GV por parte del propietario de su decisión de enajenar, indicando los datos esenciales de la transmisión (transmitente, adquirente, identificación de la vivienda, precio).
- El pazo pare ejercitar el derecho de tanteo es de 60 días naturales desde la fecha de la notificación (la del registro de entrada).
- El transmitente tiene obligación de permitir la entrada a la vivienda a los técnicos de la GV para que la puedan examinar y valorar.
- El derecho de tanteo se extingue cuando transcurra el citado plazo de 60 días sin que la GV lo haya ejercitado o antes de este plazo si la GV contesta renunciando a ejercitarlo.
- Si a los seis meses siguientes de extinguirse el derecho de tanteo no se produce la transmisión proyectada, habrá que realizar una nueva notificación para el derecho de tanteo.
- El ejercicio del derecho de tanteo se notificará por la GV al transmitente de manera fehaciente y procederá al pago de su precio en el plazo de cuatro meses desde esta notificación.
- Los notarios no autorizarán las escrituras que documenten las transmisiones sin que se les acredite haberse efectuado la notificación para el tanteo y el transcurso del plazo para su ejercicio. Y comunicarán la transmisión a la GV en el plazo de 20 días naturales. El registro de la propiedad también deberá controlar que se han cumplido estos requisitos previamente a la inscripción.
- Retracto: El procedimiento es el siguiente:
- Notificación de la transmisión a la GV por parte del adquirente en el plazo de los quince días naturales siguientes, indicando los datos esenciales de la transmisión y aportando copia de la escritura que la documenta. En el caso de las subastas, la notificación la debe realizar el organismo que la que la tramite. La GV podrá ejercitar el derecho de retracto en los casos en que no se le haya hecho la notificación para ejercitar el derecho de tanteo; cuando en esa notificación se hayan omitido datos esenciales de la transmisión; cuando la transmisión se realice una vez pasados seis meses desde que finalizó el derecho de tanteo; cuando la transmisión se realiza en condiciones distintas de las notificadas en el tanteo; y cuando la transmisión se realice en pública subasta. El derecho retracto se podrá ejercitar dentro de los 60 días naturales siguientes a contar desde la notificación de haberse efectuado la transmisión o desde que la GV tenga conocimiento de la misma. Transcurrido este plazo caducará el derecho de retracto, aunque la GV podrá renunciar antes a su ejercicio. El adquirente tiene obligación de permitir la entrada a la vivienda de los técnicos de la GV para examinarla y valorarla. El ejercicio del derecho de retracto se notificará fehaciente al adquirente y el pago se realizará dentro del plazo de cuatro meses.
- Cesión a terceros: La GV podrá ceder estos derechos de adquisición preferente a favor otros organismos públicos como ayuntamientos y sociedades o instituciones públicas con competencia en materia de vivienda.
2º) DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN TRANSMISIONES SINGULARES DE VIVIENDAS
Como novedad de la norma legal se establece un derecho de adquisición preferente a favor de la GV en los siguientes casos de primeras y posteriores transmisiones de viviendas privadas ubicadas en los municipios incluidos dentro de las áreas de necesidad de vivienda o de su área de influencia establecidas y declaradas por la GV o por los propios municipios:
a) Derecho de tanteo y retracto para el caso de viviendas adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria.
b) Derecho de retracto en las viviendas adquiridas mediante subasta pública judicial o notarial.
c) Derecho de tanteo y retracto en el caso de transmisiones de edificios cuyo destino principal sea residencial, que cuenten con un mínimo de cinco viviendas, cuando se transmita al menos el 80% del edificio, ya sea mediante venta directa o mediante la venta instrumental de participaciones sociales o acciones.
d) Derecho de tanteo y retracto para el caso de transmisión de lotes de diez o más viviendas, ya sea mediante venta directa o mediante la venta instrumental de participaciones sociales o acciones.
El procedimiento a seguir para el tanteo y el retracto es el que acabamos de ver para las transmisiones de viviendas de protección pública, y se aplicará a las transmisiones que se realicen desde la entrada en vigor de esta norma (12/06/2020), respecto de viviendas y edificios que hubieran sido adquiridos después del día 21 de abril de 2005 (entrada en vigor de la ley de la vivienda de la comunidad valenciana).
En el plazo de seis meses, la GV elaborará, aprobará y publicará en el DOGV el Catálogo de áreas de necesidad de vivienda sobre las que podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto. Los ayuntamientos también podrán delimitar estas áreas dentro de su territorio mediante acuerdo plenario que comunicarán a la GV para su inclusión en el referido Catálogo. Sin embargo, mientras se apruebe el referido Catálogo, los derechos de adquisición preferente se podrán ejercitar desde ya respecto de las viviendas ubicadas en los municipios relacionados en los anexos de la norma, lo cual nos parece una grave precipitación que confiamos sea corregida mediante alguna circular aclaratoria.
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