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El concepto de edificabilidad es fundamental en la construcción, y su conocimiento es necesario tanto para los profesionales de la misma como para las personas que están pensando en construir una vivienda en un terreno propio.

En lo fundamental, se conoce como edificabilidad de una parcela a la cantidad de metros cuadrados que se puede construir en un terreno determinado. Esto incluye tanto los metros cuadrados en suelo, como los metros cuadrados en techo, es decir, la cantidad de plantas.

A simple vista, es un concepto bastante sencillo y su cálculo es de gran utilidad para conocer qué porcentaje del total del terreno se puede edificar.

Pero, pese a su sencillez, es un concepto donde se debe poner más atención. Es decir, aunque pueda resultar sencillo de determinar, conviene conocer los parámetros sobre cómo saber la edificabilidad de una parcela.

En PRIMER GRUPO te lo explicamos de la forma más completa posible.

Edificabilidad de una parcela: conceptos básicos

Antes de explicar directamente cómo calcular la edificabilidad de una parcela, tanto los expertos en bienes raíces como los propietarios de terrenos que quieran edificar su vivienda, deben tener en cuenta ciertos conceptos básicos.

Edificabilidad y ocupación de una parcela

Existe una diferencia importante entre edificabilidad y ocupación. Como hemos visto, la edificabilidad es la suma de metros cuadrados totales incluidas las plantas proyectadas.

En cambio, la ocupación se refiere al porcentaje de la superficie del terreno que se puede ocupar para la realización de la construcción. 

Por ejemplo, en una edificación proyectada sobre un terreno de 200 metros cuadrados (superficie total de la parcela), se pueden ocupar 100 metros (ocupación) para la construcción de 160 metros (edificabilidad).

En ese sentido, la posibilidad de ocupación del terreno para la construcción, incide en la capacidad de edificabilidad sobre el terreno.

Parcela mínima edificable

Cuando se adquiere un terreno para la construcción de un inmueble, se debe tener en cuenta que la normativa municipal de cada población, establece una cantidad de metros mínimos para que una parcela pueda ser edificable.

Conviene tener en cuenta este mínimo a la hora de adquirir la parcela. En los casos en que la parcela no cumpla con el tamaño mínimo estipulado, es posible unir dos terrenos para que cumplan con este criterio. Eso sí, siempre y cuando se trate de espacios edificables. Dos parcelas de suelo rústico, unidas, no podrán ser edificables aun cuando alcancen los metros exigidos.

Ancho de fachada mínimo

De igual manera que la parcela mínima edificable, en este caso se debe tener en cuenta la cantidad de metros lineales que se van a construir de fachada. Esto es indispensable para obtener la licencia para la edificación.

Uso del suelo

Nuevamente se debe tener en cuenta la normativa que clasifica los tipos de suelo en la normativa municipal vigente. No es lo mismo suelo rústico, que urbano o edificable. 

Existen subdivisiones que debes considerar. Pero lo fundamental es saber qué uso le darás a la parcela que vas a edificar. Por ejemplo, si es para vivienda, deberás cerciorarte que la parcela está clasificada como suelo urbano residencial o disponer de una vivienda ya in situ que puedas rehabilitar a efectos de residencia.

Fondo edificable

El fondo edificable es otro concepto fundamental a tener en consideración a la hora de calcular la edificabilidad de la parcela.

Para calcularlo, es necesario tener la cédula urbanística facilitada por el Ayuntamiento. En ese documento se concretan los datos de alineación real u oficial disponibles en el terreno. Con estos datos es que se logra definir la posición de la construcción que se edificará en la parcela.

De esta manera, teniendo como referencia la posición de la construcción, se obtiene la alineación secundaria, a través de la cual se pueden determinar límites de la zona edificable y la rasante (nivel con respecto a la calle).

Tipos de edificabilidad

La normativa municipal también establece para la edificabilidad de una parcela dos tipos de parámetros que se deben conocer.

Edificabilidad bruta

En urbanismo se le conoce con el término de edificabilidad bruta a la edificación que en un futuro será objeto de algún tipo de transformación urbanística.

Edificabilidad neta

En el caso de la edificabilidad neta se refiere a las parcelas que se edifican con un plan detallado con todas las premisas y condiciones de la construcción. Es más común ver este tipo de edificabilidad en ciudades.

Edificabilidad de una parcela: cómo se calcula

Una vez contemplados todos los conceptos y términos que pueden intervenir en la edificabilidad de una parcela, conviene saber cómo se calcula.

Así, para el cálculo de la edificabilidad de una parcela se utiliza como valor el coeficiente que establece la normativa urbanística del municipio o comunidad.

La fórmula general sería la siguiente: E(t)= s(s) x e (t/s), donde “E” es la edificabilidad, “s” los metros cuadrados de la parcela, calculándose añadiendo el valor del coeficiente de edificabilidad establecido por la normativa vigente.

Por ejemplo, si tenemos un coeficiente de 0,9 para un terreno de 200 metros cuadrados, podríamos sustituir los valores de la fórmula: E(t)= 200 s x 0,9 t/s, lo que daría un total de: 180 t.

Esto quiere decir que, en ese caso, la edificabilidad de una parcela de 200 metros cuadrados, sería de 180 metros cuadrados como tope.

Factores para calcular la edificabilidad de una parcela

A la hora de conocer la edificabilidad de una parcela a fondo, se deben tener en cuenta, ciertos factores que influyen en su cálculo, toda vez que la edificabilidad también está referida a las plantas proyectadas para la vivienda.

Retranqueos

Se conoce como retranqueos las distancias (tanto máximas como mínimas) que se establecen en los límites de la parcela con relación a la edificación. Esta medida afecta el volumen de la edificación, puesto que determina la cercanía o lejanía que debe tener respecto a los límites del terreno.

Altura permitida

Este dato está determinado por la normativa urbanística vigente. La altura permitida se refiere a la cantidad de plantas que se pueden edificar en dicha parcela, lo que afecta el volumen total de la edificación.

Alineación entre calle y edificación

Es frecuente encontrar estas medidas en los planos de ordenación de la población. Se refiere a la línea divisoria entre el espacio público y el espacio privado de la edificación.

Profundidad edificable

Se refiere a la anchura de la franja de la parcela que puede ser edificable. Las profundidades varían de acuerdo a la normativa y el tipo de terreno (ubicación, uso, etc.).

Patios interiores

Para hacer construcción con patios interiores también se debe revisar la normativa vigente, que va a variar de acuerdo a la ubicación y la zona de la parcela (por ejemplo, si es en ciudad o rural).

Ubicación del terreno

Este factor es fundamental, puesto que, de acuerdo a la zona de ubicación del terreno, se deberá tener en cuenta una determinada normativa que regirá las variables que intervienen en el índice de edificabilidad.

Asesoramiento PRIMER GRUPO

Con la información presentada en esta pequeña guía ya podrás entender cómo se establece la edificabilidad de una parcela y proyectar el inmueble que deseas construir. Pero si quieres que ningún dato arroje resultados erróneos con respecto a su cálculo, contacta con nosotros.En PRIMER GRUPO Inmobiliarias te asesoraremos sobre la edificabilidad de una parcela y gestionaremos los cálculos necesarios para que puedas adquirir un terreno adecuado para la casa de tus sueños.

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