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La inversión en inmuebles, es hoy en día, una de las opciones más viables para rentabilizar nuestros excedentes de Tesorería, para completar tus ingresos mensuales o incluso para llegar a vivir de ello. La compra de una propiedad para ponerla en alquiler es una inversión atractiva, pero es importante calcular la rentabilidad antes de tomar la decisión de comprar una vivienda con este fin. En este artículo, se explicará cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler.
¿Qué es la rentabilidad de una vivienda?
Antes de entrar en los detalles sobre cómo calcular la rentabilidad de una vivienda, es importante entender qué es la rentabilidad. Es la ganancia que se obtiene de una inversión en relación al capital invertido. Es decir, la rentabilidad es el porcentaje de retorno sobre la inversión.
Asimismo, cuando se invierte en inmuebles, es importante entender la diferencia entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta de una vivienda en alquiler. Ambas métricas son importantes, ya que ofrecen una visión diferente de la rentabilidad de la propiedad. A continuación, te explicaremos la diferencia entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta y cómo se pueden utilizar ambas métricas para tomar decisiones informadas sobre la inversión en inmuebles.
También conviene tener muy en cuenta de que, al margen de las rentabilidades bruta y neta, existe otra rentabilidad tan importante como los propios ingresos por alquiler y que es la propia revalorización anual del valor del inmueble, que a veces es incluso superior a la del alquiler.
Rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta es la cantidad de dinero que se recibe de los ingresos de alquiler en relación al precio de compra de la propiedad. En otras palabras, la rentabilidad bruta es la tasa de rendimiento de la propiedad antes de deducir los gastos asociados con la propiedad. Se calcula dividiendo el ingreso anual de alquiler por el precio de compra de la propiedad y multiplicándolo por 100 para obtener un porcentaje.
Por ejemplo, si una propiedad se compra por 200.000 € y se alquila por 1.500 € al mes, el ingreso anual de alquiler sería de 18.000 €. Si se divide 18.000 € entre 200.000 € y se multiplica por 100, la rentabilidad bruta sería del 9%.
La rentabilidad bruta es una forma rápida de evaluar la rentabilidad de alquilar un piso. Es fácil de calcular y proporciona una visión general de la rentabilidad de una vivienda. Sin embargo, la rentabilidad bruta no tiene en cuenta los gastos asociados con la propiedad, por lo que no ofrece una visión completa de la rentabilidad real.
Rentabilidad neta
La rentabilidad neta es la cantidad de dinero que se recibe de los ingresos de alquiler después de deducir los gastos asociados con la propiedad. En otras palabras, la rentabilidad neta es la tasa de rendimiento del inmueble después de tener en cuenta los gastos adscritos al mismo. Se calcula restando los gastos de la propiedad del ingreso anual de alquiler y dividiéndolo por el precio de compra de la propiedad y multiplicándolo por 100 para obtener un porcentaje.
Por ejemplo, si una propiedad se alquila por 1.500 € al mes y los gastos asociados a la misma, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro y los costes de mantenimiento, suman 500 € al mes, el ingreso anual de alquiler neto sería de 12.000 €. Si se divide 12.000 € entre 200.000 € y se multiplica por 100, la rentabilidad neta sería del 6%.
Como podrás observar, haciendo un simulacro con las mismas cifras en la rentabilidad bruta vs. la rentabilidad neta, en la primera se refleja un mayor beneficio (un 9%) que en la segunda (un 6%). Pero La rentabilidad neta ofrece una visión más precisa de la rentabilidad de una vivienda, ya que tiene en cuenta los gastos asociados con la propiedad. También es importante tener en cuenta que los gastos pueden variar a lo largo del tiempo, por lo que la rentabilidad neta también puede cambiar.
Diferencias clave entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta
En conclusión, la principal diferencia entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta es que la rentabilidad bruta no tiene en cuenta los gastos asociados con la propiedad, mientras que la rentabilidad neta sí los tiene en cuenta. La rentabilidad bruta es una métrica útil para evaluar la rentabilidad de una vivienda, pero no ofrece una visión completa de la rentabilidad real. La rentabilidad neta, por otro lado, ofrece una visión más precisa.
Ahora, para adentrarnos un poco más en la rentabilidad neta, te vamos a explicar 6hitos fundamentales que deberás tener en cuenta para poderla calcular.
Gastos variables a tener en cuenta para calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda
1. Inversión inicial
2. Ingresos por alquiler
3. Gastos de mantenimiento y reparaciones
4. Impuestos
5. Seguros
6. Gastos de administración
Inversión inicial
El primer paso para calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler es determinar la inversión inicial. Esto incluye el precio de compra de la propiedad, así como los costes adicionales asociados con la compra de la propiedad, como los honorarios de la agencia inmobiliaria, los gastos de compra, y cualquier coste de reparación o reforma que sea necesaria hacer antes de poner la propiedad en alquiler.
Ingresos por alquiler
El siguiente paso es calcular los ingresos por alquiler. Esto incluye el alquiler mensual que se cobrará, así como cualquier ingreso adicional que se pueda obtener de la propiedad, como el alquiler de un espacio de estacionamiento o de almacenamiento. Es importante tener en cuenta que, aunque el alquiler mensual es un factor importante en el cálculo de la rentabilidad, no es el único factor. Otros factores a considerar son la tasa de ocupación, el pago puntual del alquiler, y el coste de cualquier vacante.
Gastos de mantenimiento y reparaciones
El siguiente paso es calcular los gastos de mantenimiento y reparaciones. Esto incluye cualquier gasto necesario para mantener la propiedad en buen estado, como el coste de las reparaciones y el mantenimiento regular, como la pintura o la limpieza. También es importante tener en cuenta que, aunque estos costes son necesarios para mantener la propiedad, pueden afectar a la rentabilidad si no se manejan adecuadamente. Por lo tanto, es importante estimar estos costes con precisión y presupuestar adecuadamente para ellos.
Impuestos
El siguiente hito a tener en cuenta son los impuestos o tasas que puedan recaer sobre el inmueble (como IBI, tasa de basura, etc.). Es importante tener en cuenta que, aunque estos costes son necesarios, también pueden afectar la rentabilidad de la propiedad. También ten en cuenta que así como tendrás deberes como arrendador, también podrás disfrutar de algunas ventajas fiscales, tales como la reducción del 60% del IRPF en la declaración de la renta. Si quieres saber más sobre esto, clica aquí.
Seguros
El siguiente factor a considerar son los seguros. Esto incluye cualquier seguro necesario para proteger la propiedad y/o el seguro de impago. Es importante tener en cuenta que los precios pueden variar según la ubicación de la propiedad y la cobertura deseada.
Gastos de administración
El último factor a considerar son los gastos de Comunidad y otros servicios externos como pueden ser: gastos de gestión inmobiliaria.
Recuerda que en PRIMER GRUPO te podemos asesorar muy bien si buscas comprar una vivienda para ponerla en alquiler. Te aconsejaremos sobre las propiedades que mejor rentabilidad te pueden dar y posteriormente podemos encontrar el inquilino ideal para que no te tengas que ocupar ni preocupar de nada. Contáctanos y dinos el tipo de propiedad que buscas y con qué fin.
