Claves sobre el nuevo decreto que regula las Viviendas De Protección Pública (VPP) En la Comunitat Valenciana

El pasado día 12 de diciembre de 2024 ha entrado en vigor el Decreto 180/2024, de 10 de diciembre, del Consell, por el que se aprueba el régimen jurídico de las viviendas de protección pública de la Comunitat Valenciana.

Este Decreto da un primer paso para modificar y unificar en un solo texto legal la normativa sobre vivienda protegida. Con posterioridad se dictará un nuevo Reglamento que desarrollará esta ley y que también unificará y sustituirá la actual normativa administrativa entre la que se encuentra el registro de demandantes y ofertantes de vivienda.

La nueva norma se aplicará a todas las viviendas de protección pública calificadas como tales en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana.

Los requisitos establecidos en el nuevo Decreto se aplican desde ya a las personas demandantes de una vivienda protegida, aunque su calificación sea anterior a la fecha de su entrada en vigor.

Establece DOS CLASES de vivienda protegida:

1. Viviendas de protección pública de régimen general: Estas viviendas tendrán una superficie útil máxima de 90 m². No obstante, como máximo el 4% de las viviendas de un mismo edificio podrán tener una superficie superior a 90 m² útiles, hasta el límite de 120 m² útiles.
2. Viviendas de protección pública de régimen especial de vivienda joven. Estas viviendas tendrán una superficie útil máxima de 60 m² y estarán destinadas a personas jóvenes de hasta 35 años inclusive y a familias monoparentales.

Todas podrán incorporar como máximo un trastero y una plaza de garaje.

Según su calificación se podrá acceder a ellas en régimen de propiedad, alquiler, cesión de uso y opción de compra. El régimen de uso atribuido en la calificación podrá modificarse por razones de interés público, mediante la resolución motivada. En el caso de viviendas para arrendamiento, la modificación del régimen de uso podrá realizarse siempre que no existan contratos vigentes, excepto que se disponga del consentimiento de la persona arrendataria.

Sólo podrán ser usuarios de viviendas de protección pública las personas físicas. Las personas jurídicas y entidades sin ánimo de lucro podrán ser propietarias con la obligación de destinarlas a arrendamiento o cesión de uso.

La protección pública se extenderá, además de a la vivienda, a otros elementos diferentes de esta pero perteneciente al mismo edificio tales como garajes, trasteros, anejos y locales de negocio.

Limitaciones derivadas del régimen de protección pública:

• Sujetarse a precios máximos de venta, renta o cesión de uso, que se fijan por la Administración mediante módulos dinámicos, que se aplican durante todo el periodo de la calificación.
• Destinarse a domicilio habitual y permanente, con algunas excepciones:

1. Cuando la ocupación sea consecuencia de programas de integración social o de preparación para la vida independiente.
2. En supuestos de emergencia de víctimas de violencia sobre las mujeres terrorismo, u otras situaciones de emergencia que, por su naturaleza, requieran un alojamiento temporal.
3. Cuando circunstancias familiares y/o laborales debidamente acreditadas, así lo requieran justifiquen.
4. El destino como domicilio habitual es compatible con ejercer en la vivienda una profesión o pequeña industria doméstica.

• Deberán ser ocupadas en el plazo máximo de seis meses a contar desde la fecha de la escritura de compraventa o desde la fecha de la firma del contrato que otorga el derecho al uso y disfrute de la vivienda. Este plazo podrá prorrogarse justificadamente por razones de tipo laboral, familiar, u otro tipo de circunstancias suficientemente acreditadas.
• En caso de recibir ayudas públicas no se podrá vender la vivienda por ningún título durante el plazo y condiciones que señale la normativa reguladora de la correspondiente ayuda.
• Se mantiene el Derecho de adquisición preferente a favor de la Generalitat Valenciana.

Estas limitaciones, así como el plazo de protección, se harán constar expresamente en las escrituras de declaración de obra nueva y compraventa y se inscribirán en el registro de la propiedad. No serán autorizadas por notarios, ni inscritas por registradores de la propiedad, las escrituras públicas relativas a viviendas de protección pública sin que se acredite la obtención de la resolución que hubiera otorgado la calificación definitiva y del visado que deberá incorporarse o testimoniarse en la escritura. La calificación definitiva sustituye a la licencia de primera ocupación.

No pueden ser objeto de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, ni se podrán subarrendar nunca.

Las viviendas protegidas de promoción pública podrán transmitirse inter vivos, en segundas o posteriores transmisiones por las personas propietarias, cuando hayan transcurrido cinco años desde la fecha del contrato de compraventa, y siempre que se haya hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas, previa autorización de la Conselleria competente en materia de vivienda.

En la calificación definitiva deberá hacerse constar expresamente el periodo de protección, que también se reflejará en la escritura de declaración de obra y en el Registro de la Propiedad: con carácter general, las viviendas de protección pública mantendrán la calificación por un periodo de máximo de 30 años, salvo que estén construidas sobre suelo privado en cuyo caso la calificación se mantendrá por un período máximo de 20 años. Las viviendas de protección pública de régimen especial de vivienda joven estarán sujetas a un periodo máximo de protección de 15 años.

Transcurrido el plazo de protección pasarán automáticamente a ser de libre mercado.

Las viviendas protegidas de promoción pública mantendrán su protección con carácter permanente y en ningún caso podrán ser objeto de descalificación salvo supuesto excepcional que se desarrollará reglamentariamente o se determinará en el Plan de Vivienda.

Las empresas promotoras de vivienda protegida podrán solicitar el cambio de régimen de uso siempre que acrediten mediante declaración responsable que no se han podido adjudicar o arrendar las viviendas de protección pública o que, habiendo estado arrendada, llegue a quedarse vacía.

Descalificación: Las viviendas de protección pública no podrán ser objeto de descalificación salvo en dos casos:

1. Descalificación forzosa, como sanción por incumplimiento de los requisitos legales, en cuyo caso, además de las multas que correspondan, se producirá la pérdida y devolución de las ayudas económicas y los beneficios tributarios concedidos, más los intereses legales, y la prohibición de venta o arrendamiento por encima de los precios máximos durante el plazo de diez años a contar desde la resolución de descalificación forzosa.
2. Descalificación excepcional, concedida por la Administración mediante resolución motivada, por razones de interés público que se desarrollarán reglamentariamente o se determinará en el Plan de Vivienda.

Las promociones de viviendas iniciadas y/o terminadas sobre suelo no afecto a la construcción de viviendas de protección pública por el planeamiento urbanístico, podrán calificarse como protegidas siempre que cumplan los requisitos exigidos por la normativa en materia de vivienda de protección pública.

Requisitos para acceder a una vivienda protegida:

1. Ser mayor de edad o menor emancipado.
2. Tener nacionalidad española o residencia legal en España.
3. Que la persona titular del derecho, o cualquiera de las personas integrantes de la unidad familiar o de convivencia no sea titular del pleno dominio de otra vivienda en todo el territorio nacional, salvo que concurra alguna de las siguientes situaciones:

• Que la persona titular de la vivienda se encuentre privada del uso y disfrute de la vivienda en un proceso de divorcio por no haberle sido adjudicado el uso de la misma.

-Que la persona, unidad familiar o de convivencia acredite la necesidad de cambiar de domicilio por razones laborales o profesionales.

• Que resulte necesario el cambio de vivienda porque cualquiera de las personas integrantes de la unidad familiar o de convivencia requieran acceder a cuidados por dependencia.
• Que alguna persona integrante de la unidad familiar o de convivencia con discapacidad requiera un cambio de domicilio.
• Que la persona titular de la vivienda sea víctima de trata de seres humanos, de un delito de terrorismo o víctima de violencia sobre la mujer y necesite cambiar de domicilio por alguna de estas circunstancias.
• Que la vivienda no cumpla con las exigencias de superficie, funcionabilidad, calidad, habitabilidad, seguridad y accesibilidad.
• Que la persona titular de la vivienda se encuentra privada del uso y disfrute de la misma como consecuencia de una ocupación ilegal, y sólo para el acceso a una vivienda en régimen de arrendamiento.
• La persona interesa deberá solicitar la excepción de este requisito ante el servicio territorial competente en materia de vivienda aportando la documentación acreditativa de la situación, que resolverá en el plazo de quince días transcurridos los cuales sin que haya recaído resolución expresa sobre la solicitud, se entenderá concedida por silencio administrativo positivo.

Requisitos económicos:

La cuantía de los ingresos de la unidad familiar o de convivencia se determinará por la suma de la base imponible general y del ahorro del IRPF y no podrá superar los siguientes límites:

1. Para viviendas de protección pública de régimen general: 6,5 veces IPREM.
2. Para las viviendas de protección pública de régimen especial de vivienda joven: 5’5 veces IPREM.
3. Estos límites se minoran en los siguientes casos especiales:

• En 0,5 veces el IPREM por cada persona integrante de la unidad familiar o de convivencia que tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, en grado de absoluta o gran invalidez, para realizar una actividad laboral.
• En 0,2 veces el IPREM por cada persona menor de edad a cargo en la unidad familiar o de convivencia, siempre que se trate de un descendiente en primer grado o de una persona en acogimiento familiar.
• En 0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años integrante de la unidad familiar o de convivencia.
• En 0,5 veces el IPREM por cada persona mayor de 18 años y de hasta 35 años inclusive, integrante de la unidad familiar o de convivencia.

Los procesos de adjudicación de viviendas protegidas de protección pública se desarrollarán por las personas promotoras con respeto a los principios de accesibilidad universal, publicidad y concurrencia.

Las segundas y posteriores compraventas o arrendamientos requieren de un visado administrativo para comprobar el cumplimiento de los requisitos de acceso de los compradores y arrendatarios, y que el precio de venta o renta se adecúa a los máximos vigentes. El visado caduca a los seis meses. No necesitan visado las adquisiciones en subasta. La concesión del visado implicará la renuncia de la administración al ejercicio del derecho de tanteo.

Los expedientes iniciados a la entrada en vigor del presente decreto podrán acogerse al mismo respetándose los contratos ya formalizados y/o visados.

La inscripción en el registro de demanda de vivienda sólo será obligatoria para acceder a una vivienda protegida de promoción pública.

Régimen transitorio aplicable a las viviendas acogidas a planes de vivienda anteriores a este nuevo Decreto:

• Libertad de cesión: Los propietarios de vivienda protegida adquirida con financiación bonificada específica que deseen venderla antes del transcurso del plazo establecido en el plan de vivienda al que se acoja, podrán solicitar la libertad de cesión reintegrando las ayudas percibidas, incrementadas con los intereses legales desde su percepción.
• Fin de los plazos de calificación: Todas las viviendas de protección pública amparadas en cualquiera de las normativas anteriores tendrán un periodo de protección máximo de 30 años desde su calificación definitiva.
• Para segundas y posteriores transmisiones de viviendas sujetas a protección pública de promoción privada, y los elementos vinculados a ellas, cuya calificación definitiva se encuentre acogida a normativa anterior al Decreto 68/2023 de 12 de mayo (actual reglamento), el precio máximo de venta podrá actualizarse al precio máximo de venta vigente a la fecha de celebración del contrato de venta.

Se derogan parcialmente el Decreto 68/2023, de 12 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de vivienda de protección pública, y también el Decreto 106/2021, de 6 de agosto, del Consell, del Registro de Vivienda de protección pública de la Comunitat Valenciana, en todo lo relativo a las viviendas protegidas de “promoción privada”, quedando en vigor respecto de las viviendas de promoción pública o que forma parte del patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat.