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El Proyecto de Ley de Vivienda 2023 que fue aprobado por el Congreso de los diputados, ha sido aprobado sin cambios por el Senado, por lo que el texto inicial queda aprobado y entró en vigor tras su sanción por el Rey y su publicación en el BOE en los pasados días.
Por consiguiente, a continuación, queremos haceros un resumen de las medidas que se aplicarán.
Medidas de la nueva ley de vivienda 2023
Gran tenedor
La nueva Ley de Vivienda 2023, admite la posibilidad de rebajar el concepto de gran tenedor al propietario de más de cinco viviendas cuando así sea motivado por la Comunidad Autónoma, en caso de entornos de mercado residencial tensionado y respecto de viviendas ubicadas en dicho entorno. Por consiguiente, la rebaja del concepto de gran tenedor al propietario de más de cinco viviendas no es absoluto ni automático. Depende de cada Comunidad Autónoma.
Adicionalmente, la Ley de Vivienda 2023 establece obligaciones de colaboración y suministro de información de los grandes tenedores a la Administración de la Comunidad Autónoma en zonas de mercado residencial tensionado.
Zonas tensionadas
La nueva Ley de Vivienda 2023 contempla la posibilidad de declaración de zonas de mercado residencial tensionado por las Comunidades Autónomas, en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado.
A efectos de la declaración de zona tensionada bastará una de las dos condiciones siguientes:
– que la carga media del coste del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o
– que el precio del alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Las zonas tensionadas se declararán por plazo de tres años y para la determinación del tope de rentas debemos distinguir:
- Los grandes tenedores no podrán alquilar por encima de la referencia que fije la comunidad autónoma o el ayuntamiento.
- Los pequeños tenedores:
a) Si es la primera vez que se alquila la vivienda, deberán aplicar el índice de referencia establecido para la zona tensionada.
b) Si la vivienda ya se había alquilado antes, tendrá que tomarse como referencia la renta pactada en los últimos cinco años una vez aplicadas las actualizaciones, con el tope del 2% y el 3% en 2024. Solo se podrá aumentar hasta un 10% de la última renta en estos casos cuando se haya rehabilitado la vivienda, hecho reformas para ahorrar el 30% de energía o mejoras de accesibilidad en los dos años anteriores, entre otros casos. En zonas tensionadas, los propietarios tampoco podrán incrementar el precio del alquiler que venían cobrando en anteriores alquileres basándose en otras partidas como los gastos de la comunidad de vecinos o de la tasa de basuras que no estuvieran previstos en los contratos anteriores.
Información mínima en operaciones de compra y alquiler de vivienda
La nueva Ley de Vivienda 2023, establece la información mínima sobre los inmuebles y sus propietarios que debe ofrecerse ahora en las operaciones de compraventa y alquiler de viviendas y que deben suministrar los intermediarios de las operaciones si así lo requiere el potencial comprador o inquilino.
Entre esa información se encuentran las condiciones económicas de la operación (precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago); las características esenciales de la vivienda y del edificio (cédula de habitabilidad, la superficie útil y construida de la vivienda, el certificado de eficiencia energética, los servicios de los que dispone el edificio o la antigüedad del mismo); si tiene amianto; la identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga como intermediario. La nueva Ley de Vivienda 2023, contempla multas por incumplimiento de esta obligación de información.
Medidas de la nueva Ley de Vivienda 2023 que afectan los alquileres
Información en la formalización del arrendamiento de vivienda
Conforme la nueva Ley de Vivienda 2023, cuando la casa que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación, deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
Nuevo sistema de índices de referencia para actualización de rentas
El tope del 2% que se instauró en la actualización de alquileres existentes el año pasado para paliar los efectos de la guerra en Ucrania, se ha prorrogado con esta nueva Ley de Vivienda 2023, y se consolida hasta el próximo 31 de diciembre de 2023. Durante el año 2024 será del 3%. Y para 2025 y siguientes, se acordará una nueva referencia desvinculada del índice de precios de consumo (IPC).
Futura regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda
Se prevé la constitución de un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y, en particular, los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda para evitar fórmulas de burlar la aplicación de la nueva Ley de Vivienda 2023.
Contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley de Vivienda 2023
Estos contratos continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, aunque si las partes lo acuerdan podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley de Vivienda 2023, salvo a los topes de la revisión de la renta.
Cambios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda (LAU)
- Con la nueva Ley de Vivienda 2023, se añade una prórroga extraordinaria para la duración del contrato de arrendamiento para arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, recogiendo la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria de un año, y por un periodo máximo de tres años en caso de grandes tenedores en zonas tensionadas, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor. Esta prórroga solo tiene obligación de aceptarla el propietario si es un gran tenedor.
- Respecto a la forma de pago de la renta, indicando que como regla general el pago se efectuará a través de medios electrónicos, y solo excepcionalmente, cuando se carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos, en metálico y en la vivienda arrendada.
- Respecto de los límites en la determinación de la renta, se modifica la LAU para el caso de zonas tensionadas, como antes hemos expuesto.
- Se modifica la LAU en cuanto a los índices de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, en los términos antes expuestos.
- Se establece en la LAU que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador.
Incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda
Se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda.
La reducción de los rendimientos netos por alquiler bajará del actual 60% al 50%, pero podrá alcanzar el 90% si rebajan el precio al menos el 5% con respecto al contrato anterior “en zonas tensionadas”. El recorte será del 70% si alquila el piso a jóvenes de entre 18 y 35 años o si cede la vivienda a programas de alquiler social y del 60% si la vivienda se ha rehabilitado en los últimos 3 años.
Recargo del IBI a las viviendas desocupadas
La nueva Ley de Vivienda 2023, también incluye una penalización en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% para viviendas vacías y aplicará esos recargos a propietarios de 4 viviendas o más.
Suspensión de procedimientos de desahucio
La nueva Ley de Vivienda 2023, amplía la protección del inquilino en caso de desahucio. Ahora será obligatorio avisar a los afectados de la fecha y hora del lanzamiento. Además, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos judiciales que pueden alcanzar hasta los 2 años y se refuerza el apoyo a los más vulnerables con el acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales.
Si quieres conocer más detalles sobre la nueva Ley de Vivienda 2023, te invitamos a consultar los diferentes artículos que ha publicado Idealista o consultar el BOE.
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