Índice de contenidos
El nuevo decreto de vivienda, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, introduce cambios importantes en el mercado del alquiler. En este artículo resumimos qué cambia y qué significa en la práctica si tienes o buscas una vivienda en la Comunidad Valenciana.
Algunas medidas estatales solo se aplican en zonas de mercado residencial tensionado declaradas conforme al procedimiento legal. En la Comunidad Valenciana no hay ninguna declarada, por lo que esas medidas no se aplican en nuestra comunidad.
Alquiler de temporada: el cambio más importante
El alquiler de temporada solo es válido si responde a una necesidad de vivienda por un desplazamiento temporal real y acreditable. La causa (trabajo, estudios, tratamiento médico…) debe constar en el contrato y corresponde al arrendador probarla. A partir de ahora, además, el alquiler de temporada deja de considerarse un arrendamiento distinto de vivienda y pasa a ser un arrendamiento propio de vivienda.
Estos contratos deben durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si se supera ese plazo sin justificar la temporalidad, o si se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considerará de vivienda habitual.
Cuando se firman contratos sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede subir de un contrato a otro más de lo que marque el IRAV.
Gastos de agencia: los paga el propietario
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino, con ninguna otra denominación, en alquileres de vivienda habitual, de temporada y por habitaciones. Solo se exceptúa el arrendamiento de local de negocio.
Tampoco pueden imponerse al inquilino los tributos de la vivienda, como el IBI. Sí puede repercutirse la tasa de basuras, porque el obligado tributario es quien ocupa la vivienda.
Actualización anual de la renta: tope del 2 %
Para las actualizaciones que correspondan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el incremento por IRAV no puede superar el 2 %. Como hasta ahora, el tope no se aplica a contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 12/2023.
Prórroga extraordinaria a petición del inquilino
Para contratos de vivienda habitual que venzan a partir del 8 de octubre, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, si:
- Está al corriente del pago del alquiler.
- Lo ha estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
- El propietario debe aceptarla, salvo que se acuerden otras condiciones o acredite la necesidad real de recuperar la vivienda para sí o para familiares.
Reparaciones, desistimiento y entrega de llaves
- Reparaciones: ante daños que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino puede pedir por escrito la reparación con un presupuesto razonable. El propietario tiene 15 días naturales para responder.
- Desistimiento: en vivienda habitual, tras 6 meses de contrato y con 30 días de preaviso. En alquiler de temporada, tras un mes y con 10 días de preaviso. Cumplido el preaviso, no hay indemnización para el arrendador.
- Seguro de impago: no se puede exigir al inquilino que lo contrate.
- Entrega de llaves: al finalizar el contrato debe dejarse constancia escrita del estado de la vivienda en el mismo acto. Si no se firma el documento o no se reflejan desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se entregó en buen estado.
Tanteo y retracto, publicidad y desahucios
- Adquisición preferente: se refuerzan los derechos de tanteo y retracto del inquilino, incluso en ciertas ventas de varias viviendas conjuntas cuando la vivienda sea jurídicamente individualizable. No se puede pactar la renuncia. Se aplica a contratos nuevos.
- Publicidad: debe ser veraz y transparente, sin omitir ni distorsionar información relevante, e indicar la condición de gran tenedor del arrendador cuando proceda.
- Desahucios: se suspenden hasta el 31 de diciembre de 2030 los procedimientos judiciales contra inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional, con compensaciones para los propietarios, salvo grandes tenedores. No se suspende automáticamente cualquier desahucio: se comprueban el tipo de procedimiento, quién demanda, la vulnerabilidad y si el lanzamiento ya se practicó.
Fiscalidad y otras medidas
- IRPF del arrendador: deducción del 10 % por el alquiler de vivienda habitual para arrendadores con base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. Se mantiene la deducción general del 50 % y se gradúa para premiar las bajadas de renta y penalizar las subidas: puede llegar al 100 % si se reduce la renta más de un 5 %, y bajar al 15 % si al renovar se sube más de un 20 %.
- Alquileres turísticos: podrán arrendarse por plazo inferior a un mes, con IVA del 10 %. Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50 % en el IBI a viviendas destinadas a uso turístico, hasta el 100 % para propietarios con cuatro o más inmuebles.
- Ayudas a la primera vivienda: préstamos de hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, para la entrada. Con carencia de hasta 30 años, devolución posterior de hasta diez años, interés del 0 % y sin comisiones. Las viviendas quedan sujetas a un precio máximo de transmisión permanente.
¿Necesitas adaptar tus contratos?
Con esta reforma, un contrato mal planteado puede convertirse en un contrato de vivienda habitual sin que el propietario lo haya previsto.
En Primer Grupo Inmobiliarias revisamos tus contratos y te ayudamos a alquilar con seguridad jurídica en la Comunidad Valenciana.
