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Importancia en el mercado
En un mercado como el español, en el que el 84% de la población es propietaria de un bien inmueble, es normal que el porcentaje de ventas a lo largo de año de viviendas heredadas sea grande. Si a esto sumamos las viviendas que salen a la venta por la ruptura de una relación, nos encontramos con que las operaciones con propiedades compartidas son un porcentaje importantísimo del mercado.
La compra o venta de una propiedad compartida, u operaciones de proindiviso (también denominadas de condominio o copropiedad) pueden ser un gran foco de problemas para los propietarios puesto que la venta de una vivienda es una operación compleja y, en estos casos, se ve complicada más aún por la implicación emocional de los propietarios.
En nuestra agencia inmobiliaria somos testigos de primera fila de estas circunstancias entre familias, que lejos de suponer un alivio para los herederos, se convierten en un primer momento en toda una pesadilla. Sabemos que las contradicciones, disputas y urgencias por vender los bienes heredados pueden tener como resultado malas operaciones, que llevan a los ‘cazadores de proindivisos’ al aprovechamiento del conflicto familiar y la obtención de verdaderas oportunidades de negocio.
El origen del problema en las ventas de una propiedad compartida
Aunque hay miles de casos, las distintas aspiraciones de los herederos suele ser el principal generador de problemas. Tal y como afirma Jorge Capell en su libro International Sucession, la situación que más se repite es la falta de consenso entre si vender el inmueble o no hacerlo entre los hermanos herederos.
Cuando estamos ante situaciones de indivisibilidad jurídica (un bien que pierde su valor si se divide, como en el caso de una vivienda), hay varias alternativas para poder extinguir este tipo de proindiviso. En primer lugar, se podría establecer un acuerdo voluntario entre todos los cotitulares del inmueble, para que uno de los herederos se quede con el inmueble y compense al resto de herederos.
Si esta situación no es posible, se podría gestionar por la vía legal lo que se conoce como “división de la cosa común”, hay que tener en cuenta que siempre se va a priorizar la división de un bien ante la oposición de uno o más de los cotitulares a hacerlo.
Además, el conflicto entre los participantes de la venta de una propiedad compartida puede alargarse en el tiempo, provocando grandes distorsiones familiares y en ocasiones, provocando desaprovechar buenos momentos de mercado para la venta más provechosa del inmueble.
Posibles soluciones
Existen varias soluciones posibles los problemas relacionados con las operaciones de bienes compartidos, pero está claro que la mayor dificultad es la gestión emocional de los conflictos con familiares o personas cercanas. Por ello, siempre es una buena opción contar con servicios inmobiliarios profesionales que, por un lado, sepan cómo está el mercado, puedan valorar profesionalmente el valor del inmueble, puedan plantear las mejores soluciones y por otro, manejar la situación con más sangre fría y objetividad para evitar el conflicto directo entre las partes.
Otra situación habitual es que la vivienda heredada tenga una hipoteca en vigor, en este caso se podría vender el bien y, con el beneplácito del comprador, correr con la deuda realizándose en compensación una rebaja del precio. También es viable la opción de que los cotitulares hagan frente a la deuda de forma conjunta, teniendo en cuenta la cuota proporcional correspondiente a cada uno y así no implicar al comprador y poder macar el precio de venta de manera independiente.
Si estás viviendo una situación similar, en PRIMER GRUPO podemos aconsejarte y ayudarte a ti y a tu familia para que un proindiviso no os termine dividiendo.
