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Heredar una vivienda exige lidiar con trámites legales y fiscales que no siempre están claros. Antes de poder venderlo, debes de pasar por una serie de pasos obligatorios.
Te explicamos el proceso completo, de forma clara, para que sepas qué esperar y evites sorpresas.
Primer paso: aceptar la herencia y escriturar
Antes de vender, la vivienda debe estar a nombre de los herederos. El proceso empieza por obtener el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades, que indica si existe testamento y ante qué notario se otorgó. Con esa información, los herederos deben aceptar la herencia ante notario mediante la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, donde se reparten los bienes según el testamento o, en su defecto, según la ley.
El siguiente paso es liquidar el Impuesto de Sucesiones, que debe pagarse dentro de un plazo determinado desde el fallecimiento (en la Comunidad Valenciana, generalmente seis meses, con posibilidad de solicitar una prórroga). Es un trámite obligatorio antes de poder inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad, algo que cierra este primer bloque del proceso. Solo una vez completados estos pasos la vivienda puede venderse legalmente, ya que hasta entonces sigue figurando a nombre de la persona fallecida.
Documentación imprescindible antes de vender
Además de la escritura de herencia ya inscrita, para vender un piso heredado se necesita el justificante de haber liquidado el Impuesto de Sucesiones, una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, el certificado de estar al corriente de pago del IBI, el certificado energético de la vivienda y, si aplica según la antigüedad del inmueble, la cédula de habitabilidad. Tener toda esta documentación reunida desde el principio evita retrasos importantes una vez que aparece un comprador interesado.
Qué pasa si hay varios herederos y no todos están de acuerdo
Esta es una de las situaciones más delicadas. Cuando la vivienda pertenece a varios herederos en proindiviso, todos son propietarios de una parte, pueden darse distintos escenarios. Si todos están de acuerdo en vender, el proceso es relativamente sencillo: todos firman la compraventa y el dinero se reparte según el porcentaje de cada uno. Si algunos quieren vender y otros no, puede negociarse que uno o varios herederos compren la parte de los demás, o recurrir a la división de la cosa común, que en la práctica puede acabar en una subasta si no hay acuerdo. Y cuando el desacuerdo es total sobre el precio o las condiciones, conviene contar con asesoramiento profesional que actúe como intermediario, para evitar que la situación se alargue y termine en un procedimiento judicial, que es la opción más lenta y costosa para todas las partes.
En estos casos, tener el acompañamiento de un profesional inmobiliario que sepa gestionar estas conversaciones entre herederos suele marcar la diferencia entre una venta rápida y un proceso que se eterniza.
Impuestos al vender un piso heredado
Una vez completada la venta, hay que tener en cuenta principalmente dos impuestos. Por un lado, la plusvalía municipal, que grava el aumento de valor del suelo desde que se adquirió hasta la venta, y que paga el vendedor. Por otro, el IRPF por la ganancia patrimonial, que se calcula sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta. Si se vende por un precio similar al que se declaró en la herencia, la ganancia a tributar puede ser reducida.
Es importante planificar bien este apartado con un asesor fiscal, porque el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones tiene un impacto directo en los impuestos que se pagarán después al vender.
Te acompañamos en todo el proceso
Desde Primer Grupo Inmobiliarias te acompañamos en este proceso de principio a fin: revisamos que toda la documentación de la herencia esté correctamente completada antes de sacar la vivienda al mercado, coordinamos la comunicación entre varios herederos cuando no todos tienen el mismo criterio, trabajamos con asesoría fiscal para ayudarte a entender el impacto de la plusvalía municipal y el IRPF antes de fijar el precio de venta, y valoramos la vivienda con datos reales de mercado para que el proceso sea lo más ágil posible.
¿Tienes que vender un piso heredado en Valencia? Habla con nuestro equipo para que te acompañemos desde el primer trámite hasta la firma final.
