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Tras las últimas leyes aprobadas y sentencias dictadas por el Tribunal Supremo, queremos informaros de forma resumida y esquemática cómo queda el reparto de los gastos de notaría, registro, impuesto y gestoría, por la constitución de una hipoteca.

  1. Hipotecas constituidas antes del 10 de noviembre de 2018. Se aplica la última jurisprudencia aclaratoria del Tribunal Supremo, que básicamente considera abusiva y nula la cláusula que impone al consumidor el pago de todos los gastos de constitución de la hipoteca. En el mes de enero de 2019 el Tribunal Supremo ha aclarado que el pago de los gastos le corresponde a la parte que por Ley está obligada a ello, se pacto lo que se pacte.
    • Notaria. En el caso de los gastos de escritura notarial, el Tribunal Supremo apunta que la escritura de préstamo hipotecario se otorga por un interés compartido de las dos partes (el banco y el consumidor). Por este motivo los honorarios notariales que se generan por la firma de la escritura se deben distribuir por mitad entre ambas. Sucede lo mismo en caso de modifcación o novación del préstamo hipotecario. Caso diferente es el de la cancelación de la hipoteca, que interesa exclusivamente al prestatario consumidor y por eso debe pagarla solo él. Por último, las copias físicas en papel notarial que expide el notario las pagará quien las solicite.
    • Registro de la propiedad. El pago de los gastos registrales corresponde siempre al banco prestamista porque la garantía hipotecaría se inscribe a su favor. Al contrario de lo que sucede con la escritura de cancelación que tan solo interesa al consumidor prestatario y, po tanto, la debe pagar solo él.
    • Impuesto. Sobre el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es la partida económica más cuantiosa (en la Comunidad Valenciana, el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del préstamo), el Tribunal Supremo aclara que el sujeto pasivo obligado al pago es el prestatario consumidor.
    • Gestoría. Finalmente, el pago de los gastos de gestoría para la tramitación de la escritura notarial ante Hacienda y el Registro de la Propiedad, ha de hacerse por mitad entre las dos partes.
  2. Hipotecas constituidas a partir del 10 de noviembre de 2018. En esta fecha ha entrada en vigor la reforma fiscal aprobada por el Gobierno mediante el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En todas las hipotecas constituidas a partir de esta fecha el sujeto pasivo obligado al pago es el banco prestamista. En cuanto al resto de los gastos distintos al impuesto, se sigue aplicando la citada doctrina del Tribunal Supremo.
  3. Hipotecas constituidas a partir del 23 de mayo de 2019. En esta fecha se prevé que entrará en vigor la Ley de Crédito Inmobiliario aprobada por el congreso de los diputados el día 22 de febrero de 2019. Pues bien, esta nueva normativa establece ya de forma clara y explícita a quién incumbe el pago de los gastos relacionados con las hipotecas que se firmen a partir de esta fecha: excepto los gastos de tasación hipotecaria y de la copia de la escritura notarial, que tiene que sufragar el titular del préstamo, todos los demás corren a cargo del banco: gestoría, aranceles notariales, inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de AJD.

Para más información sobre la nueva Ley de Crédito Inmobiliario podéis entrar aquí donde comentamos punto por punto sus claves.

 

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